ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Проблемы развития профессиональной оценки в РК
Определение накопленного износа
Рыночный подход (метод сравнения продаж)
Анализ доходов и расходов
Цель оценки
Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение совокупного износа
Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США)
Навигация
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
110197
знаков
19
таблиц
0
изображений
3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Анализ о лучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости отражает мнение оценщика в отношении способа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа и состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.
Наиболее эффективное использование определяется тем, как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Таким образом, вопросы, которые необходимо рассмотреть, связаны с четырьмя тестами, определяющими физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую обоснованность и максимальную рентабельность того или иного использования.
Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НиНЭИ.
Физически возможно. Данный критерий имеет отношение к физическим характеристикам объекта недвижимости. Его анализ позволяет сделать вывод, что по своим физическим характеристикам здания имущественного комплекса без перепланировок может использоваться только по своему функциональному назначению или как складские помещения.
Юридически возможно. Результаты анализа нормативно-правовой базы не выявили правовых ограничений на использование объекта оценки в целях принесения прибыли.
Финансовой осуществимо. Финансовая осуществимость продажи имущественного комплекса полностью или частично не вызывает сомнений, так как в Талдыкоргане достаточно большой спрос на подобные объекты.
3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ
С учетом местоположения объекта оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее окружение, коммерческая привлекательность объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для собственного имущества будет сдача его в аренду (целиком или по частям) или продажа.
В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.
3.2 Описание объектов оценки
3.2.1 Описание земельного участка
Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах езды от центра города. Месторасположение можно расценивать как весьма удобное.
Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.
Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном участке нет никаких вредоносных почв и близко расположенных грунтовых вод.
Ограничения в использовании
Владелец должен соблюдать санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.
3.2.2 Описание улучшений на земельном участке
Тип объекта недвижимости
Объект оценки представляет собой комплекса, состоящий из следующих строений и сооружений:
- Административно-хозяйственный блок;
- Цех РММ (ремонтно-механические мастерские);
- Материальный склад (отапливаемый);
- Склад строительных материалов (неотапливаемый);
- Цех гидравлики;
- Гараж;
- Проходная;
- Ограждение территории;
- Дорожные одежды, благоустройство.
Для удобства и наглядности все основные характеристики зданий представлены в таблицах.
Таблица 2
Административно-хозяйственный блок
| Год постройки | 1973 г. | |
| Этажность здания | 2 этажа | |
| Общая площадь здания | 1800 м2 | |
| Строительный объем | 5400 м3 | |
| Фундаменты | Железобетонные блоки | |
| Наружные и внутренние стены | Кирпичные, толщиной 510 мм, 380 мм | |
| Перегородки | Кирпичные | |
| Перекрытия, покрытие | Железобетонные плиты перекрытия | |
| Полы | Линолеум по бетонному основанию, в санузлах метлахская плитка | |
| Проемы | Окна: деревянные спаренные переплеты с двойным остеклением; Двери: деревянные, щитовые, однопольные | |
| Кровля | 4 сл. Рулонная | |
| Наружная отделка | Штукатурка цементным раствором, известковая окраска. | |
| Внутренняя отделка | Штукатурка цементным раствором; известковая окраска | |
| Инженерное обеспечение | Здание оборудовано централизованным водоснабжением, системами канализации и отопления. Электроснабжение от существующих сетей. | |
оценка недвижимость рыночный стоимость
Таблица 3
Цех РММ
| Год постройки | 1973 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь | 2160 м2 |
| Строительный объем | 23328 м3 |
| Фундаменты | Ленточные, железобетонные, монолитные |
| Наружные стены | Легкобетонные стеновые панели |
| Каркас | Колонны: сборные, железобетонные, прямоугольные; Ригели: сборные железобетонные; Фермы: Сборные железобетонные, сегментные |
| Покрытие | Плиты перекрытия железобетонные, ребристые |
| Кровля | 4-х слойная, рулонная по утеплителю из пенобетона |
| Полы | Бетонные |
| Отделка | Заделка швов панелей цементно-песчанным раствором |
| Проемы | Металлические переплеты с ленточным остеклением; ворота металлические |
| Инженерное обеспечение | Здание оборудовано системами центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей. |
Таблица 4
Материальный склад
| Год постройки | 1974 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь здания | 240 м2 |
| Строительный объем | 1200 м3 |
| Фундаменты | Бетонный, ленточный |
| Стены | Кирпичные, толщиной 510 мм |
| Покрытие | Железобетонные плиты перекрытия |
| Кровля | 4 слойная рулонная |
| Отделка | Внутренняя: штукатурка, известковая окраска; Наружная: штукатурка, окраска водостойкими составами |
| Проемы | Окна: деревянные, с раздельными переплетами; Ворота с деревянными полотнами |
| Полы | Бетонные |
| Инженерное обеспечение | Системы центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей |
Таблица 5
Склад строительных материалов
| Год постройки | 1974 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь | 432 м2 |
| Строительный объем | 2592 м3 |
| Фундаменты | Ленточные, железобетонные, монолитные |
| Каркас | Сборные, железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки. |
| Наружные стены | Легкобетонные стеновые панели. |
| Покрытие | Плиты перекрытия, ребристые. |
| Полы | Бетонные |
| Проемы | Ленточное остекленение с металлическими переплетами; ворота. |
| Кровля | 4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона |
| Отделка | Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором. |
| Инженерное обеспечение | Электроснабжение от существующих сетей. |
Таблица 6
Цех гидравлики
| Год постройки | 1974 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь | 144 м2 |
| Строительный объем | 864 м3 |
| Фундаменты | Ленточные, железобетонные, монолитные. |
| Каркас | Сборные железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки. |
| Покрытие | Сборные железобетонные ребристые плиты. |
| Стены | Легкобетонные стеновые панели. |
| Полы | Бетонные |
| Проемы | Окна: ленточное остекленение с металлическими переплетами; Ворота. |
| Кровля | 4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона. |
| Отделка | Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором. |
| Инженерное обеспечение | Электроснабжение от существующих сетей. |
Таблица 7
Гараж
| Год постройки | 1976 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь | 36 м2 |
| Строительный объем | 108 м3 |
| Фундамент | Железобетонный ленточный монолитный. |
| Стены | Кирпичные, толщиной мм. |
| Покрытие | Сборные железобетонные плиты. |
| Кровля | 4 слойная рулонная по бетонному основанию. |
| Полы | Бетонные |
| Отделка | Внутренняя и наружная: штукатурка цементно-песчанным раствором. |
| Инженерное обеспечение | Электроснабжение |
Таблица 8
Проходная
| Год постройки | 1973 г. |
| Этажность здания | 1 этаж |
| Общая площадь | 9 м2 |
| Строительный объем | 27 м3 |
| Фундаменты | Бетонный ленточный, монолитный. |
| Стены | Кирпичный, толщиной 380 мм. |
| Покрытие | Сборные железобетонные плиты. |
| Проемы | Окна: деревянные остекленные переплеты Дверь: щитовая, однопольная. |
| Полы | Линолеум по цементному основанию |
| Кровля | Шиферная по деревянным стропилам. |
| Отделка | Внутренняя и наружная: штукатурка, окраска известковым составом. |
| Инженерное обеспечение | Электроснабжение от электрических сетей. |
Ограждение территории
Железобетонное ограждение сплошное из железобетонных плит, протяженностью 800 м, высотой 2 м.
Установлены пропускные металлические ворота.
Благоустройство территории
Большая часть свободной территории асфальтирована и размечена под стоянку строительной техники предприятия. Площадь благоустройств а - 14800 м2.
На момент обследования установлено, что здания имущественного комплекса загружены не на полную производственную мощность, из-за отсутствия заказчиков на выполнение механизированных работ.
Состояние всех строений - удовлетворительное.
3.3 Затратный метод определения стоимости объектов недвижимости
3.3.1 Расчет стоимости земельного участка
Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой в частную собственность в г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м2 в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет - 137 тенге/м2.
Учитывая размер участка, найдем его стоимость:
37500 м2 х 137 = 5137500 тенге.
(Пять миллионов сто тридцать семь тысяч пятьсот тенге).
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением ...
... . Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и ...
0 комментариев