ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Проблемы развития профессиональной оценки в РК
Определение накопленного износа
Рыночный подход (метод сравнения продаж)
Анализ доходов и расходов
Цель оценки
Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение совокупного износа
Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США)
Навигация
Определение совокупного износа
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
110197
знаков
19
таблиц
0
изображений
3.3.3 Определение совокупного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:
- Физический;
- Функциональный;
- Внешний.
Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.
Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:
- Физический износ, устранимый и неустранимый;
- Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
- Внешний, или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости
В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
- Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;
- Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.
- На основании произведенного осмотра.
Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный
Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».
Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:
n
Ф3 =∑ ФКili(4)
i=1
Где Ф3 - физический износ здания, %
ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
li- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.
Расчет физического износа представлен в таблицах.
Дефектная ведомость
Таблица 10
Административно-хозяйственный блок
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 14 | 40 | 5,6 |
| Наружные и внутренние стены | 28 | 40 | 11,2 |
| Перегородки | 5 | 30 | 1,5 |
| Перекрытие, покрытие | 16 | 30 | 4,8 |
| Полы | 9 | 40 | 3,6 |
| Проемы | 8 | 40 | 3,2 |
| Кровля | 7 | 50 | 3,5 |
| Наружная отделка | 3 | 40 | 1,2 |
| Внутренняя отделка | 4 | 40 | 1,6 |
| Прочие работы | 3 | 40 | 1,2 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3 | 50 | 1,5 |
| Итого | 38,9 |
Дефектная ведомость
Таблица 11
Цех РММ
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 6,7 | 45 | 3,0 |
| Наружные стены | 14,7 | 50 | 7,4 |
| Каркас | 14,2 | 45 | 6,4 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Полы | 5,1 | 50 | 2,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Проемы | 10,3 | 30 | 3,1 |
| Прочие работы | 15,9 | 50 | 8,0 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 48,4 |
Дефектная ведомость
Таблица 12
Материальный склад
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 14 | 35 | 4,9 |
| Стены | 28 | 45 | 12,6 |
| Покрытие | 16 | 40 | 6,4 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Отделка | 7 | 40 | 2,8 |
| Проемы | 8 | 45 | 3,6 |
| Полы | 5 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3 | 50 | 1,5 |
| Итого | 45,5 |
Дефектная ведомость
Таблица 13
Склад строительных материалов
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 6,7 | 35 | 2,3 |
| Каркас | 14,2 | 45 | 6,4 |
| Наружные стены | 14,7 | 50 | 7,4 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Полы | 5,1 | 50 | 2,5 |
| Проемы | 10,3 | 40 | 4,1 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 15,9 | 50 | 7,9 |
| Электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 48,5 |
Дефектная ведомость
Таблица 14
Цех гидравлики
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 6,7 | 35 | 2,3 |
| Каркас | 14,2 | 40 | 5,7 |
| Стены | 14,7 | 45 | 6,6 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Полы | 9,1 | 60 | 5,5 |
| Проемы | 8,3 | 30 | 2,5 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 13,9 | 50 | 6,9 |
| Электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 47,4 |
Дефектная ведомость
Таблица 15
Гараж
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 14 | 50 | 7,0 |
| Стены | 28 | 50 | 14,0 |
| Покрытие | 16 | 60 | 9,6 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Полы | 8 | 50 | 4,0 |
| Проемы | 7 | 30 | 2,1 |
| Отделка | 7 | 40 | 2,8 |
| Прочие работы | 1 | 40 | 0,4 |
| Электромонтажные работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Итого | 51,1 |
Дефектная ведомость
Таблица 16
Проходная
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 14 | 45 | 6,3 |
| Стены | 28 | 40 | 11,2 |
| Покрытие | 16 | 35 | 5,6 |
| Проемы | 7 | 30 | 2,1 |
| Полы | 8 | 45 | 3,6 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Отделка | 7 | 50 | 3,5 |
| Прочие работы | 1 | 50 | 0,5 |
| Электромонтажные работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Итого | 44,0 |
Железобетонное ограждение
Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.
Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)
Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.
Физический износ по всему комплексу зданий.
Составит:
Ифиз = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6
+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%
100
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением ...
... . Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и ...
0 комментариев