ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Проблемы развития профессиональной оценки в РК
Определение накопленного износа
Рыночный подход (метод сравнения продаж)
Анализ доходов и расходов
Цель оценки
Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение совокупного износа
Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США)
Навигация
Анализ доходов и расходов
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
110197
знаков
19
таблиц
0
изображений
2.3.2 Анализ доходов и расходов
Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной оценки ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений и рыночных тенденций.
Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.
Доходы
1. Потенциальный валовый доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
4. Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
5. Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.
Расходы
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
- Условно-постоянные расходы, или издержки;
- Условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
- Расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, эти налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.
Основные условно-переменные расходы - это:
- Расходы на управление;
- Коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.)
- Расходы на уборку;
- Расходы на эксплуатацию;
- Расходы на содержание территории;
- Расходы по обеспечению безопасности и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют
место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.
Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники , кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.
Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно учитывать расход только в том периоде, где он планируется.
В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.
Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.
3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы»
3.1 Общие сведения
3.1.1 Определение задания на оценку
По поручению Заказчика - руководителя дипломной работы Левченко Веры Дмитриевны, Оценщик - автор дипломной работы Оспанов Серикжан Серикпаевич произвел оценку рыночной стоимости пакета вещных прав на комплекс объектов ТОО «Механизированные работы», расположенный по адресу: г. Талдыкорган, ул. Абая 273.
Осмотр оцениваемого объекта проводился в апреле 2006 года.
Оценка рыночной стоимости объектов произведена на основании детального осмотра, проведения строительно-технической экспертизы с использованием предоставленной продавцами технической документации.
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением ...
... . Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и ...
0 комментариев