ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Проблемы развития профессиональной оценки в РК
Определение накопленного износа
Рыночный подход (метод сравнения продаж)
Анализ доходов и расходов
Цель оценки
Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение совокупного износа
Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США)
Навигация
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
110197
знаков
19
таблиц
0
изображений
3.1.2 Цель оценки
Цель оценки - определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности, объекта недвижимости. Под «Полным правом собственности» понимается осуществление, собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности.
Функция оценки: в нашем понимании оценка будет использована при принятии решения о продаже объектов недвижимости в составе комплекса ТОО «Механизированные работы».
Под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается следующее: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий:
- Покупатель и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;
- Покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;
- Сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;
- Оплата производится в денежной форме наличными деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;
- Объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;
- Объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
3.1.3 Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
- Осмотр зданий;
- Интервью с собственником;
- Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;
- Сравнительный анализ аналогов
- Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;
- Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.
3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации
В настоящем заключении об оценке используются термины и определения Международных стандартов оценки имущества (МКСО) Международного комитета по стандартам оценки имущества.
В Республике Казахстан оценка всех имущественных и неимущественных прав регламентируется нормами, изложенными в Законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 г.
Порядок переоценки основных фондов регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 июля 1997 года № 1174 и Письмом Министерства финансов РК «Разъяснение по индексации (переоценке) основных фондов методом прямого перерасчета»
Для подтверждения рыночной цены на объекты основных фондов использовались следующие источники информации:
- Учетная документация, предоставленная заказчиком;
- План расположения с указанием площади застройки, объемов зданий и помещений, технические параметры и характеристики оборудования;
- Периодические издания газет и журналов с рекламой о купле-продаже подобного рода недвижимости;
- Данные о ценах на аналогичную продукцию;
- Справки торгующих или иных организаций о ценах на товары, сведения о ценах, опубликованных в специальных изданиях.
Перечисленные выше документы и материалы необходимы для руководства при проведении переоценки основных фондов (средств) по рыночной стоимости и являются основанием при проверках статистическими или налоговыми службами.
Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:
1) оценка с точки зрения (затратный метод);
2) оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);
3) оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).
В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту, часто происходит смена владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, т.е. оценщик может применить рыночный метод продаж, заключающийся в сравнении стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.
В данном случае эксперт-оценщик определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных разными методами.
В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В процессе оценки данного объекта недвижимого имущества оценщик провел анализ большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определили величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика при проведении данной оценки явилось четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.
На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, нос тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.
Затратный метод чаще применяется для оценки объектов социального назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования земли, в целях страхования. Расчеты этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.
Затратный подход трудно осуществим для зданий, обладающих уникальными архитектурными характеристиками и исторической ценностью, сооружений с чрезмерным физическим износом.
С теоретической точки зрения доходный и затратный подходы - это части сравнительного метода продаж, так как каждый из них предполагает использование рыночной информации (цены материала, рабочую силу, ставка канализации, которая тоже рассчитывается по данным рынка). Однако в практическом плане эти методы - разные.
Поэтому, пока в республике не сложился открытый свободный рынок недвижимости, к проблеме нахождения рыночной стоимости нужно подходить с учетом ситуации сегодняшнего дня.
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением ...
... . Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и ...
0 комментариев