ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Проблемы развития профессиональной оценки в РК
Определение накопленного износа
Рыночный подход (метод сравнения продаж)
Анализ доходов и расходов
Цель оценки
Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение совокупного износа
Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США)
Навигация
Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
110197
знаков
19
таблиц
0
изображений
3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
Согласно творческой части данной работы, при затратном подходе существует два основных метода определения стоимости недвижимости:
- Метод определения полной стоимости воспроизводства;
- Метод определения полной стоимости замещения.
Для оцениваемого объекта отдадим предпочтение методу определения полной стоимости воспроизводства.
Наиболее точным способом определения стоимости воспроизводства является составление сметы строительных работ, но, учитывая тот факт, что это трудоемкий, сложный процесс, более целесообразно определить восстановительную стоимость на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Для расчета стоимости нового строительства использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
В соответствии с «Общей частью» к сборникам УПВС в восстановительную стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, а также все расходы связанные с организацией строительства.
Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
ПВС= C х V х K (в ценах 1969 года) (3)
Где С - стоимость 1 м3 (м2) объекта аналога
V - расчетный объем (площадь)
К - коэффициент корректировок
На дату оценки ПВС объекта оценки рассчитывается по формуле:
ПВС1= ПВC х К1 х K2 х К3
Где ПВС - полная восстановительная стоимость в ценах 1969 года.
К1 - индекс перехода к ценам 1984 года;
K2 - индекс перехода ценк 1991 году;
К3 - индекс перехода к ценам на дату оценки.
Определение восстановительной стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, для расчета стоимости цеха РММ, склада запчастей, склада строительных материалов и цеха гидравлики применен сборник 7 УПВС (таблица 10, вариант 1); для оценки гаража, проходной, ограждений и благоустройства применялся сборник, № 1 УПВС зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете для переоценки основных фондов.
Административно-хозяйственный блок
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта - аналога - 21,9 руб/м3 (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.
Полная восстановительная стоимость административно-хозяйственного здания составит:
ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.
Цех РММ
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта аналога (при объеме до 100 000м3) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м3.
Полная восстановительная стоимость цеха составит:
ПВС = 23328м3 х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).
На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)
1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.
1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.
104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).
Материальный склад
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.
Полная восстановительная стоимость склада составит:
ПВС = 1200 м3х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге
Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.
Склад строительных материалов
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м3 (сборник № 7, таблица 10).
Восстановительная стоимость склада составит:
ПВС = 2592 м3 х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.
Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;
1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.
Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Гараж
Восстановительная стоимость 1м3 объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.
Восстановительная стоимость гаража составит:
ПВС = 108 м3 х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Проходная
Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м3 в ценах 1969 года.
Восстановительная стоимость проходной составит:
ПВС = 27 м3 х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге
Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;
1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;
1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;
104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Железобетонное ограждение
Восстановительная стоимость 1 м1 аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года
Восстановительная стоимость ограждения составит:
ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге
Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;
1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;
104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.
Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.
Благоустройство
Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:
4,61 тенге/м2 (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).
Восстановительная стоимость благоустройства составит:
ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.
Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.
Таблица 9
Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий
| Наименование объекта недвижимости | Удельный измеритель | Количество | Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.; в тенге | Доля в общей стоимости % | |
| Административно-хозяйственный блок | 1 м3 | 5400 | 29957341 | 29,0 | |
| Цех РММ | 1 м3 | 23328 | 51128019 | 49,9 | |
| Материальный склад | 1 м3 | 1200 | 6383604 | 6,2 | |
| Склад строительных материалов | 1 м3 | 2592 | 5680897 | 5,5 | |
| Цех гидравлики | 1 м3 | 864 | 1893632 | 1,9 | |
| Гараж | 1 м3 | 108 | 574524 | 0,6 | |
| Проходная | 1 м3 | 27 | 24759 | 0,02 | |
| Железобетонное ограждение | 1 м1 | 800 | 4867486 | 4,7 | |
| Благоустройство: асфальтобетонное покрытие | 1 м2 | 4800 | 2014534 | 2,18 | |
| Итого: | 102524796 | ||||
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второй группы может быть определена с применением ...
... . Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. 2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и ...
0 комментариев