Заявление о соответствии
Ограничительные условия
Методика оценки рыночной стоимости земельных участков
Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
ОЦЕНКА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ
Навигация
АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки
72321
знак
12
таблиц
0
изображений
3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.
Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный.
В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют.
Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка.
Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:
1) соответствует действующим юридическим нормам;
2) реализация практически возможна;
3) обеспечивается получение дохода;
4) достигается наибольшая цена.
Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).
Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования.
Здание состоит из нескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет использовать объект как здание магазина или супермаркет;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства
Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.
Таблица 4. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2
| Тип здания | Назначение | Площадь | Цена 1 м2 |
| Административное | Офис, банк | 950 950 | 1000 |
| Складское | Склад, автогараж | 950 | 580 |
| Производственное | Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка | 950 | 550 |
| Общественного питания | Столовая, ресторан, кафе | 950 | 1600 |
| Торговое | Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека | 950 | 1500 |
Наиболее высокие ставки при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания и зданий торгового назначения;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доход недвижимости.
Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного питания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.
Похожие работы
... структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%. 3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на ...
... капитальный ремонт, считаем, что после завершения остаточного срока службы оборудование будет списано и разобрано на металлолом и запчасти. Стоимость лома составит по оценкам экспертов 100 000 рублей. 8.3.8. Расчет стоимости оборудования Расчет рыночной стоимости представлен в следующей таблице 9.12. Табл. Расчет стоимости методом АДДП Период 1 2 3 4 4,6 ...
... быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 2.3 Риски ипотечного кредитования Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные ...
... которые он применяет при оценке того или иного объекта оценки. Отметим, что при определенных условиях оценщик может аргументированно отказаться от применения одного или двух подходов оценки бизнеса. Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех" 3.1 Краткая характеристика предприятия Компания ООО "Бенотех" появилась на рынке в марте 2001 года как производитель добавок для ...
0 комментариев