ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА

4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА

Основная расчетная формула:

С_ЗП = С₃ + С_НС – И_Н,(1)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_З=5597,8 тыс. руб.

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

С_НС=950*13,33=12663,5 тыс. руб.

И_Н - накопленный зданием износ, тыс. р.

И_Н=12663,5 *0,24=3039,24 тыс. руб.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.

Таблица 5. Данные о продажах земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

·  наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

·  кредиты предоставляются под 15 %;

·  условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

·   за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

·   разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10%, цен. и отд.-30%;

·  разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % -5%;

·  разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 6.

Таблица 6. Расчет скорректированных цен земельных участков

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1)  среднего арифметического значения скорректированных цен

(2,861+0,939+1,277+1,495+1,191+1,534)/6=1,550 тыс.руб.;

2)  модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены

1,200 тыс.руб.;

3)  медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений

(1,277+1,495)/2=1,386 тыс.руб.;

4)  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки – 2,861 тыс.руб.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей,

(1,550+1,200+1,386+2,861)/4=1,7493тыс.руб.

Стоимость земельного участка 1749,3*3200=5597,8 тыс. руб.

В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м².

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

-  заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

-  накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

-  прибыль  подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат

-  оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

-  маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

-  затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

-налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Расчет укрупненных показателей приведен в таблице 7.

Таблица 7. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. руб./ м².

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Экономический износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

При определении общего износа методом разбивки используют формулу:

И_Н = 1 - (1 – И_ФИЗ/100) *(1 – И_ФУНК/100) *(1 – И_ВН/100) (2)

Где И_ФИЗ - физический износ здания, %;

И_ФУНК - функциональный износ здания, %;  

И_ВН - внешний износ здания, %.

Для определения физического износа здания, которое является объектом оценки в проекте необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Количественная оценка физического износа приводится по данным только по фундаментам, стенам и перекрытиям в приложении 3. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производим интерполяцию процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий. Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

-  хорошее - если физический износ определен в размере до 20%;

-  удовлетворительное - если физический износ определен от 20 до 40 %.

Таблица 8. Расчет физического износа здания

Расчет физического износа здания: используем ВСН 53-86.

Вывод о состоянии здания: здание находится в удовлетворительном состоянии, так как износ составил 21%.

Так как необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования функциональный износ здания оценен в 2%.

Так как зданий торгового назначения достаточно много в городе, то это сказывается на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны инвесторов. Кроме того, в данном районе вблизи имеются помещения аналогичного типа и назначения, таким образом, внешний износ оценен в 2 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видов износа.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

И_Н=1-(1-21/100)*(1-2/100)*(1-2/100)=0,24 или 24%

В завершение данного подраздела выводим результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

С_ЗП=5597,8 +12663,5 -12663,5 *0,24=15222,1 тыс. руб.

Похожие работы

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Скачать

78120

25

1

... структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%.   3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на ...

Оценка рыночной стоимости оборудования

Скачать

103380

33

1

... капитальный ремонт, считаем, что после завершения остаточного срока службы оборудование будет списано и разобрано на металлолом и запчасти. Стоимость лома составит по оценкам экспертов 100 000 рублей. 8.3.8. Расчет стоимости оборудования Расчет рыночной стоимости представлен в следующей таблице 9.12. Табл. Расчет стоимости методом АДДП Период 1 2 3 4 4,6 ...

Ипотечное кредитование

Скачать

188705

33

2

... быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 2.3 Риски ипотечного кредитования Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные ...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

Скачать

129620

18

0

... которые он применяет при оценке того или иного объекта оценки. Отметим, что при определенных условиях оценщик может аргументированно отказаться от применения одного или двух подходов оценки бизнеса. Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех" 3.1 Краткая характеристика предприятия Компания ООО "Бенотех" появилась на рынке в марте 2001 года как производитель добавок для ...