ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

сбор сравнительных данных.

изучение сделок.

временные корректировки.

вынесение решения о стоимости недвижимости.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

-  15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

-  10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

При определении поправок необходимо учесть:

1)поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2)подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Расчеты ведем по форме таблицы 9.

Таблица 9. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Поправки по состоянию объекта и условиям транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. Подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Рассмотрим поправки по состоянию:

А1-2=А2/А1=14880/16193=0,91

А5-6=А5/А6=12255/13862=0,73

А8-7=А8/А7=16340/17924=0,91

Найдем среднее: (0,91+0,73+0,91)/3=0,85

Рассмотрим поправки по транспортной доступности:

А1-3=А1/А3=16193/15093=1,07

А6-4=А6/А4=13862/13225=1,05

А7-8=А7/А8=17924/16340=1,04

Найдем среднее: (1,07+1,05+1,04)/3=1,06

Для согласования цен используется метод четырех показателей:

1) Определим среднее арифметическое значение скорректированных цен:

(15140+16368+14959+14895+15319+14728+15235+16340+15458)/9=15382 т. руб

2) Модальное значение. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду.

Возьмем число: 15300 тыс. руб

3) Медианного значения. Медианна – середина ранжированного числового ряда.

Получаем:  15235 тыс. руб

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самый похожий на оцениваемый нами объект – аналог А8, цена = 16340тыс. руб

Стоимость объекта в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(15382+15300+15235+16340)/4=15564 тыс. руб.

Похожие работы

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Скачать

78120

25

1

... структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%.   3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на ...

Оценка рыночной стоимости оборудования

Скачать

103380

33

1

... капитальный ремонт, считаем, что после завершения остаточного срока службы оборудование будет списано и разобрано на металлолом и запчасти. Стоимость лома составит по оценкам экспертов 100 000 рублей. 8.3.8. Расчет стоимости оборудования Расчет рыночной стоимости представлен в следующей таблице 9.12. Табл. Расчет стоимости методом АДДП Период 1 2 3 4 4,6 ...

Ипотечное кредитование

Скачать

188705

33

2

... быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 2.3 Риски ипотечного кредитования Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные ...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

Скачать

129620

18

0

... которые он применяет при оценке того или иного объекта оценки. Отметим, что при определенных условиях оценщик может аргументированно отказаться от применения одного или двух подходов оценки бизнеса. Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех" 3.1 Краткая характеристика предприятия Компания ООО "Бенотех" появилась на рынке в марте 2001 года как производитель добавок для ...