Результаты
земельных
преобразований
1990-2000гг
Задачи
земельной
политики 2000-2002гг
Оценка
массовая и
индивидуальная
Доходный метод
Виды моделей массовой оценки
Контроль качества оценки
Общая характеристика рынка
S.D. dependent var 591.0800
S.D. dependent var 1.020056
Анализ
прогностической
силы модели
Навигация
Оценка массовая и индивидуальная
Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель
141577
знаков
10
таблиц
12
изображений
4.1. Оценка массовая и индивидуальная.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение: Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.).
На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные.
Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка (идентификация) коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
Подход с точки зрения сравнимых продаж;
Подход с точки зрения капитализации дохода;
Подход на основе затрат.
4.2. Метод сравнения продаж.
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным земельным участкам на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных участков, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения. Важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил.
Обычно также выделяют и цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.
Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются следующие шесть элементов сравнения:
- финансовые условия (условия финансирования сделки),
- условия продажи,
- рыночные условия (время сделки),
- местоположение,
- физические характеристики,
- показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используются соответствующие коэффициенты эластичности, т.е. процент повышения или понижения рыночной цены при изменении анализируемого фактора на один процент. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100% кредитованием или иными специальными условиями контракта, существенно отличающими данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести коррекции.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при ее наличии очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.
Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не обязательно.
При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.
Физические характеристики. При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.
Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке.
Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: P = f (X1,X2,...,Xn), где P - оценка рыночной стоимости едигицы площади, (X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь участка, наличие электричества и т.д.)
Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:
P = Sc + ADJc, где P - оценка рыночной стоимости, Sc - цена объекта сравнения, ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом является калибровка (идентификация) модели, здесь используются несколько приемов:
1. Парный анализ продаж.
2. Множественный регрессионный анализ.
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).
Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:
поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
поправки на местоположение
поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.
Похожие работы
... при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъеетах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса ...
... данного документа. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития. Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это ...
Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
... функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена 10 перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: ...
... многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной: все материалы ...
0 комментариев