Виды моделей массовой оценки

5.1. Виды моделей массовой оценки.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

Аддитивная модель имеет следующий вид:

P = A₀ + A₁X₁ +...+ A_nX_n , где (Х_{1 ...} Х_n) - характеристики объекта недвижимости, A_n - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные A_n для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

Мультипликативная модель имеет вид:

P = B₀ Х₁^B1 ... Х_n^Bn , где (Х_{1 ...} Х_n ) - характеристики объекта недвижимости, B_n - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

P = Х₁^B1 ... Х_n^Bn (A₀+A₁Х₁+ ... +A_n Х_n), где где (Х_{1 ...} Х_n ) - характеристики объекта недвижимости, A, B - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.

Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.

5.2. Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.

Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты модели.

Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.

Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.

При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.

Устойчивость модели обеспечивается:

адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной)

надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных)

тщательным анализом конечных значений коэффициентов.

Похожие работы

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Учет и оценка земель

Скачать

179103

2

33

... при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъеетах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса ...

Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Скачать

95187

2

8

... данного документа. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития. Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это ...

Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

Скачать

112215

16

5

... функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена 10 перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: ...

Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области

Скачать

167040

3

9

... многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной: все материалы ...