Доходный метод

4.3. Доходный метод.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

Доход : Норма капитализации = Стоимость.

Доход х Фактор = Стоимость.

Использование данного метода также требует проведения широких исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и факторов. Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:

ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,

ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недобора арендной платы),

ожидаемые эксплуатационные расходы,

характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,

предполагаемый доход от последующей перепродажи,

иные доходы от уступки части имущественных прав.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации.

Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

4.4. Затратный метод.

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.

Глава 5. Модели оценки земли.

Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.

Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).

Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка.

Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.

Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.

В массовой оценке стоимость земли обычно определяется тремя видами моделей.

Похожие работы

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Учет и оценка земель

Скачать

179103

2

33

... при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъеетах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса ...

Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Скачать

95187

2

8

... данного документа. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития. Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это ...

Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

Скачать

112215

16

5

... функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена 10 перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: ...

Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области

Скачать

167040

3

9

... многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной: все материалы ...