Анализ наиболее эффективного использования

2.13 Анализ наиболее эффективного использования

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения это то использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим в результате к наивысшей стоимости объекта. Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использование представляет «улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».

Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законодательством использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, причем непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода деятельности.

Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумевает наряду с выгодами для собственника особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. Подразумевается, что понятие наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, так и выгоды для индивидуальных владельцев собственности. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования основано на суждении оценщика и его аналитических способностях, т.е. использование, указанное в анализе, является мнением, а не фактом. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой предпосылку, на которой базируется стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Перед принятием решения о приобретении существующего объекта для немедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная стоимость. Застройщик заинтересован в ответе на два главных вопроса.

Первый из них – насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования, или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализ конкуренции.

Второй вопрос – каковы затраты и обоснованность застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка; технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Потенциал местоположения. Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Участок – это земля. Важной характеристикой участка является и то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования.

Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса производится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования (определить «целевой рынок»). После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики.

Правовая обоснованность застройки. Изучались все публичные государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, требования к планированию, требования по получению разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки.

Частные ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного. Так как объект не рассматривается как инвестиционный, то наилучшее использование земельного участка как свободного не анализируется. Поэтому, оценщик считает корректным, рассматривать наилучшее использование земельного участка как свободного под жилищную застройку.

Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта собственности как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта также основывается на перечисленных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования. Необходимость оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Законодательно разрешенное использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда будет необходимо перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и поэтому в дальнейшем не рассматривается.

Варианты использования, приносящие прибыль. Текущее использование объекта собственности должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную прибыль. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости в г. Ангарске, оценщик считает, что наиболее эффективным и вероятным использованием является его текущее использование, т.е. жилое помещение (квартира).

Похожие работы

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

Скачать

155965

6

1

... . Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.[37] 3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ...

Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Скачать

149258

30

10

... , появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в ...

Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

Скачать

171946

11

6

... решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. 2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России 2.1 Основные характеристики Сбербанка России Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О ...

Сущность реализации ипотечного кредитования

Скачать

202913

29

3

... , уже закончившим период накопления. Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой ...