Оценка затратным подходом

2.14 Оценка затратным подходом

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства объекта собственности. Стоимость строительства за вычетом накопленного износа определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный поход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за объект собственности больше, чем сумму денег, которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Когда оцениваемое имущество представляет собой объект, отвечающий определению наилучшего и наиболее эффективного использования, то данный подход предполагает, что стоимость замещения является самой низкой стоимостью для данного объекта.

Стоимость воспроизводства (стоимость восстановления, издержки воспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.   Расчет стоимости нового строительства аналогичных улучшений (зданий, сооружений), находящихся на участке (оценка полной стоимости воспроизводства – восстановительной оценки);

2.   Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3.   Расчет величины накопленного износа;

4.   Уменьшение стоимости нового строительства на сумму накопленного износа для получения стоимости воспроизводства здания;

5.   Определение стоимости земельного участка.

Определение стоимости участка земли

Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Традиционные методы оценки земли ориентированы на развитый рынок купли-продажи и аренды земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно распоряжению Министерства имущества России существуют шесть рекомендованных к использованию оценщиками методик для определения рыночной стоимости земельных участков:

§   Метод сравнения продаж (применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и незастроенных земельных участков);

§   Метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков);

§   Метод распределения (применятся для оценки застроенных земельных участков);

§   Метод капитализации земельной ренты (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

§   Метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

§   Метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

-      метод рыночной экстракции, заключающийся в делении величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

-      метод кумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Но поскольку в данном случае объектом оценки является квартира (как часть жилого помещения), определение стоимости в затратном подходе может не учитывать некоторые аспекты, например расчет стоимости земельного участка.

Определение стоимости нового строительства объекта оценки

Затратный подход для оценки основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за вычетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

В данном отчете определяется стоимость воспроизводства. Данный вид стоимости определен с помощью метода УПВС.

Определение стоимости нового строительства по методу УПВС

Сборники УПВС содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен.

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1.   Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относят: назначение здания; общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.; характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчетный объем.

Похожие работы

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

Скачать

155965

6

1

... . Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.[37] 3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ...

Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Скачать

149258

30

10

... , появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в ...

Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

Скачать

171946

11

6

... решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. 2 Анализ системы ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России 2.1 Основные характеристики Сбербанка России Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О ...

Сущность реализации ипотечного кредитования

Скачать

202913

29

3

... , уже закончившим период накопления. Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой ...