Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»

3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	63,1	2,75	174
Крыльцо	8,0

Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент	Описание
фундаменты	б/леточный
наружные стены (материал) и их отделка	кирпичные,
перегородки (материал)	ж/бетонные плиты
перекрытия (материал)	ж/бетонные плиты
полы	кафельная плитка
проемы оконные	двойные створные, окраска
проемы дверные	филенчатые
внутренняя отделка стен	ламинат, обои, побелка
отделка потолков	побелка, подвесной

Таблица 15 - Благоустройство помещения

вид благоустройства	тип
вид отопления	центральное
наличие водоснабжения	центральное
наличие электроснабжения (тип проводки)	скрытый
наличие канализации	сброс в городскую сеть
наличие горячего водоснабжения	центр.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

·  центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

·  район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

 (11)

K_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

, (12)

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

, (13)

ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И_91/84 – 1,59;

И_{текущий/91} – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

Н_ПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

 

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3,0%	1,0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,7%	1,0	135340
Перегородки	14%	4,3%	1,0	22032
Перекрытия		16,0%	1,0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,2%	1,0	6092
Кровельное покрытие	60%	1,8%	1,0	9138
Полы в т.ч.	8%
• керамические	80%	6,4%	1,0	32490
из линолеума	20%	1,6%	1,0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,6%	1,0	28429
Двери	44%	4,4%	1,0	22337
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0,7%	1,0	3554
Ламинат	45%	3,2%	1,0	15991
Обои	25%	1,8%	1,0	8884
Подвесной потолок	20%	1,4%	1,0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,6%	1,0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,4%	1,0	17413
Санитарно-технические устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1,0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1,50%	1,0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1,0	9138
Внутренняя канализация	14%	2,10%	1,0	10661
Электрооборудование	30%	4,50%	1,0	22844
Итого	91,0%	98,7%		500800

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Наименование	Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230,00	13,00	60,00	0,22	3 299,83
Стены	135 340,00	13,00	50,00	0,26	35 188,40
Перегородки	22 032,00	13,00	75,00	0,17	3 818,88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317,00	13,00	20,00	0,65	56 756,05
• кровельное покрытие	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Полы в т.ч.
• керамические	32 490,00	2,00	60,00	0,03	1 083,00
• из линолеума	8 122,00	2,00	10,00	0,20	1 624,40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429,00	13,00	40,00	0,33	9 239,43
Двери	22 337,00	2,00	50,00	0,04	893,48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554,00	2,00	5,00	0,40	1 421,60
Ламинат	15 991,00	2,00	15,00	0,13	2 132,13
Обои	8 884,00	2,00	8,00	0,25	2 221,00
Подвесной потолок	7 107,00	2,00	10,00	0,20	1 421,40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123,00	2,00	40,00	0,05	906,15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413,00	2,00	8,00	0,25	4 353,25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037,00	13,00	35,00	0,37	7 070,89
Внутренний водопровод	7 615,00	13,00	30,00	0,43	3 299,83
Горячее водоснабжение	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Внутренняя канализация	10 661,00	13,00	30,00	0,43	4 619,77
Электрооборудование	22 844,00	13,00	25,00	0,52	11 878,88
Итого	500 802,00				159 147,97

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м². Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м², общая площадь квартир 4 493,5 м². Следовательно на 1 м² застройки приходится 0,74 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м², (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1.  изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

2.  сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

3.  согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.

Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
		ул. Лазо	ул. Пролетарс кая	ул. Ленина	ул. Лазо	ул. Кулакова	ул. Лазо
Источник информации			газета «Абазинский курьер»	газета «Абазин-ский курьер»	газета «Абазин ский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»
Цена продаж (предложений), рублей			450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)		49,1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи)		Август 05	Май 05	Август 05	Сентябрь 05	Октябрь 05	Октябрь 05
Индекс инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.			9 248	7 910	11 543	8 607	10 615
Место положения здания		Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %		3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.			9248	7910	11543	8607	10615
Физические характеристики
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Материал перекрытий		ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %		5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Наличие коммун. систем		есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта		отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличное	отличное
Корректировка, %		7	5%	5%	5%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			462	396	577	0	0
Скорректированная цена физических характеристик			462	396	577	0	0
Общая сумма корректировок			9710	8306	12120	8607	10615
Количество корректировок k			2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =Σ k		10
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K			0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m			5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y		25,00
Вес аналога W=y/Σy		1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
			1942	1661	2424	1721	2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2		9872
Площадь помещения, м2		49,1
Итого по зданию (руб.)		484 700

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1.  определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2.  расчет ставки капитализации;

3.  определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Источник информации		Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы
Район	Лазо	Ленина	Кулакова	Набережная	Набережная
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС.		2 392	2 591	1 638	2 524
Условия рынка аренды (дата)		III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	49,1	30,1	30,1	58,6	33,28
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер помещения	Встр.	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0,00	0,00	0,00	0,00
Откорректированная цена, руб./м2		2 392	2 591	1 638	2 524
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год		2 286

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м² в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50		1,75		2,00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков				1
коррупция					1
изменение государственной политики						1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности			1
структура населения			1
плотность заселения			1
демография			1
общеэкономические факторы
уровень инфляции			1
налоги в области недвижимости			1
финансирование строительства и реконструкции			1
предложение			1
спрос			1
уровень жизни населения				1
состояние и перспективы строительства			1
сроки кредитования				1
процентные ставки				1
условия выделения средств				1
перспективы рынка недвижимости			1
физические факторы
экология					1
географическое положение		1
геология			1
геодезия			1
топография			1
природа					1
сейсмичность						1
технологические решения в области землепользования			1
количество наблюдений	0	1	15	5	5	2	0		0		0
вес	0	0,63	11,25	4,4	5	2,5	0		0		0
взвешенная сумма	23,78
количество факторов	28
оценка коэффициента бета	0,849
факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25		1,50		1,75		2,00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков					1
коррупция					1
изменение государственной политики					1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности				1
структура населения				1
плотность заселения				1
демография				1
общеэкономические факторы
уровень инфляции						1
налоги в области недвижимости						1
финансирование строительства и реконструкции				1
предложение				1
спрос					1
уровень жизни населения					1
состояние и перспективы строительства				1
сроки кредитования						1
процентные ставки						1
условия выделения средств						1
перспективы рынка недвижимости				1
физические факторы
экология					1
географическое положение					1
геология					1
геодезия					1
топография					1
природа					1
сейсмичность					1
технолоические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	8	14	5		0		0		0
вес	0	0	0	7,04	14	6,25		0		0		0
взвешенная сумма	27,29
количество факторов	27
оценка коэффициента бета	1,011

Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
политические факторы
риск национализации							1
риск экспроприации							1
риск военных действий и гражданских беспорядков							1
коррупция							1
изменение государственной политики
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности						1
структура населения						1
плотность заселения						1
демография					1
общеэкономические факторы
уровень инфляции							1
налоги в области недвижимости							1
финансирование строительства и реконструкции							1
предложение								1
спрос							1
уровень жизни населения							1
состояние и перспективы строительства							1
сроки кредитования							1
процентные ставки							1
условия выделения средств							1
перспективы рынка недвижимости								1
физические факторы
экология							1
географическое положение							1
геология							1
геодезия							1
топография							1
природа							1
сейсмичность							1
технологические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	0	1	3	20	2	0
вес	0	0	0	0	1	3,75	30	3,5	0
взвешенная сумма	38,25
количество факторов	26
оценка коэффициента бета	1,471

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск					средний риск			высокий риск
	0,5%	1,00%		2,00%		3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность		1
пешеходная доступность				1
наличие и состояние коммуникаций		1
размещение объекта в плане города (района)				1
примыкающие окружение				1
физические характеристики
физические параметры				1
объемно-планировочные показатели				1
качество строительства и эксплуатации		1
состояние объекта				1
функциональная пригодность и использование		1
привлекательность и комфорт				1
условия продаж
залоги и заклады		1
мотивы продавцов и покупателей		1
даты известных сделок по аналогам	1
особые условия сделок		1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы		1
ликвидность		1
эксплуатационные расходы		1
стоимость строительства и реконструкции		1
количество наблюдений	1	11		7		0	0	0	0	0	0
вес	0,5%	11,0%		14,0%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	25,5%
количество факторов	19
итоговый несистематический риск	1,34%
факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск				средний риск				высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%		3,00%		3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры							1
состояние объекта							1
функциональная пригодность и использование							1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0		0		11	6	0	0	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%		0,0%		38,5%	27,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	65,5%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	3,85%

Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск			средний риск			высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры								1
состояние объекта								1
функциональная пригодность и использование								1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	8	9	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	44,0%	54,0%	0,0%
взвешенная сумма	98,0%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	5,76%

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	8,7%	Источник информации: Гарант – справочная правовая система
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	8,70%
β -коэффициент бета	0,849	1,011	1,471
Rm - рыночная норма дохода	13,00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1,34%	3,85%	5,76%
Ставка дисконта, Rе	13,69%	16,90%	20,79%
Среднее зачение ставки дисконта, Rе	17%
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20,00%	10,00%	6,67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23,67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29,00%

Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока

наименование	ед. изм.	результат
доходы.
сдаваемое помещение наземной части здания	м2	49,1
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс	руб./м2 год	2 286
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%.		2 697
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год	руб./год	132 423
прочие доходы	руб.	0
потенциальный валовой доход.	руб.
потери при сборе арендной платы.	%	1%
итого потери при сборе арендной платы.	руб.	1 324
действительный валовой доход	руб.	131 099
операционные расходы
постоянные расходы
налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ)	%	7492
итого постоянные расходы	руб.	7492
переменные расходы	руб./год	13 242
прочие переменные расходы	руб./год	2 648
итого операционные расходы.	руб.	23 382
чистый операционный доход.	руб.	107 717
ставка капитализации, %	%	29%
текущая стоимость имущества с округлением	руб.	371 500
следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей.

 

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:

V=V₁*Q₁+V₂*Q₂+V₃*Q₃ (12)

 

где V₁ и V₂ – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q₁ и Q₂ – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Таблица 33- Определения веса для согласования результатов

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Полнота информации	0,4	0,4	0,2
Достоверность информации	0,3	0,4	0,3
Допущения, принятые в расчётах	0,4	0,4	0,2
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,6	0,3
Способность учитывать доходность объекта	0,1	0,4	0,5
Способность прогнозирования во времени	0,1	0,4	0,5
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,2	0,1
Усредненное значение:	0,3	0,4	0,3

Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости

Подходы	Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами	Веса	Итоговая цена оценки объекта (руб.)
Затратный	340 500	0,3	102 150
Сравнительный	484 700	0,4	193 880
Доходный	371 500	0,3	111 450
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления)	408 000 (четыреста восемь тысяч)

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ФОКУС» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.

 

3.1.2 Определение рыночной стоимости оборудования

В оценке оборудования, приборов применяются три подхода - затратный, сравнительный и доходный.

Таблица 35 –Объекты оценки

Оборудование		Год выпуска
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	2002
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	2002
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	2004

 

Затратный подход оценки

Восстановительная стоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования из таких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и моральный износ, как оцениваемое оборудование.

Восстановительная стоимость определена путем изучения рынка. Информацию о предложениях о продаже объектов - аналогов Оценщик получал через открытые печатные издания, прайсы торгующих фирм. К величине цены технологического оборудования, требующего монтажа и наладки указанные затраты добавлялись в размере 10-15% от стоимости оборудования.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производства равна:

Свосст. оцениваемого объекта = Свосст. аналога*0,8

Определение накопленного износа и расчет рыночной стоимости производился по следующей формуле:

Со = Св*(Тэф/Тэж)

Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

Тэж – экономический срок жизни объекта, рассчитанный исходя из практики эксплуатации оцениваемого имущества.

Тэф -эффективный возраст, определяемый экспертным методом.

Поправка на ликвидность определялась исходя из следующих факторов:

-  В связи с тем, что технологическое оборудование узкоспециализированное для его реализации необходимо соответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициент ликвидности» равный 0,8

-  В расчетах (Таблица 36) использовалась информация торгующих фирм.

Результаты расчетов представлены в таблице 36 и 37.

 

Таблица 36 - Расчет рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"

Наименование	Текущее использование	Аналог	Цена аналога, руб.
1	2	3	4
Компьютер	Установлен и эксплуатируется	Компьютер	22000
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	22 000	22000
Эффективный возраст	3
Общий срок жизни	6
Оценка износа	11000
Остаточная стоимость, руб.	11 000
Рыночная стоимость, руб.	11 000
Количество	1
Общая рыночная стоимость	11000
Принтер	Установлен и эксплуатируется	Принтер	9000
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	9 000
Эффективный возраст	4
Общий срок жизни	6
Оценка износа	6000
Остаточная стоимость, руб.	3 000
Рыночная стоимость, руб.	3 000
Количество	1
Общая рыночная стоимость	3000
1	2	3	4
Сканер	Установлен и эксплуатируется	Сканер	1600
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	1 600
Эффективный возраст	2
Общий срок жизни	10
Оценка износа	320
Остаточная стоимость, руб.	1 280
Рыночная стоимость, руб.	1 280
Количество	1
Общая рыночная стоимость	1280

 

Таблица 37 - Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"

Наименование оборудования	Техническая характеристика	Рыночная стоим. при продол. использовании
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	11000
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	3000
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	1280
Итого		15280

 

Метод сравнения продаж

Изучение вторичного рынка моделей оргтехники различных годов производства и различных производителей позволило произвести сбор рыночной информации, произведено сравнение аналогов с оцениваемыми объектами и осуществить соответствующие корректировки. Результаты расчетов представлены в таблице 38 и 39.

Таблица 38 – Расчет стоимости оборудования ООО "Фокус" методом сравненья продаж

Оборудование		Объект	Аналог
Компьютер
	Цена		22000
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,4
	Скорректированная цена	8 800
	Корректировка на комплектность	полная
Принтер
	Цена		9000
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,4
	Скорректированная цена	3 600
Сканер
	Цена		1600
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,6
	Скорректированная цена	960

Таблица 39 - Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ОАО "Красноярскфото"

Наименование оборудования	Техническая характеристика	Рыночная стоим. при продол. использовании
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	21120
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	9900
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	1824
Итого		32844

 

Доходный подход

Оцениваемое оборудование участвует в бизнесе в составе имущественного комплекса, но поскольку Оценщиком не выявлено случаев сдачи в аренду аналогичного оборудования доходный метод не применялся.

Таблица 40– Согласование результатов компьютера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	11 000	0,4
Метод сравнения	8 800	0,6
Средневзвешенная	9 680

Таким образом, рыночная стоимость компьютера Процессор-Pentium III, монитор OptiustQ 51 составляет 9 680 рублей.

Таблица 41 - Согласование результатов принтера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	3 000	0,4
Метод сравнения	3 600	0,6
Средневзвешенная	3 360

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого принтера NP Deskiet 990 Cxi составляет 3 360 рублей.

Таблица 42 - Согласование результатов сканера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	1 280	0,4
Метод сравнения	960	0,6
Средневзвешенная	1 088

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого сканера ACFA/arcus 1200 scsi составляет 1 088 рублей. Следовательно, рыночная стоимость оборудования составляет с учетом округления 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Определение рыночной стоимости автотранспорта

Тип ТС: грузопассажирский;

Идентификационный номер: ХТТ 396200N0139991 Марка, модель УАЗ 3962;

Категория (А В С D, прицеп): В;

Модель, № двигателя: 417800 20206563;

Кузов №: 3314; Шасси №: 0139991; Цвет: зеленый;

Дата выпуска: 1992г. Паспорт ТС: 19 ЕС 446270;

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 затратным подходом

Для определения полной восстановительной стоимости была использована ценовая информации производителя, и продавцов осуществляющих продажу автомобилей данной модели. Анализ имеющейся информации показал, что полная восстановительная стоимость на дату оценки составляет 201 200 (двести одна тысяча двести) рублей.

Определение размера физического износа В соответствии с методикой оценки РД 37.009.015-98 (с изменениями 1,2 и 3) оценщик установил, что физический износ данного автомобиля определяется следующим образом:

Итр. = И₁ * Пф + И₂ * Дф, (13)

где: И₁ - показатель износа АМТС по пробегу в % (приложение N);

Пф - пробег фактический на день осмотра в тыс.;

И₂ - показатель старения по сроку службы в зависимости от интенсивности эксплуатации в % (приложение Л);

Дф - фактический срок службы с начала эксплуатации в год.

Согласно РД-37.009.015-98 с изменениями 1,2 и 3 оценщик принимает для расчетов износ 70%.

Определение величины накопленного износа

Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и экономического (внешнего) износа и определяется по формуле:

Ф = 1 – (1 – Ф_физ)(1-Ф_функц)(1-Ф_эк)

 

Где Ф –накопленный износ, Ф_физ – физический износ, Ф_функц – функциональный износ, Ф_эк – экономический износ соответственно.

Таблица 44 - Расчет стоимости объекта оценки

Наименование	Ед. Измерения	Значение
Стоимость замещения (первоначальная стоимость)	руб.	201 200
Физический износ	%	70
Экономический и функциональный износ	%	0
Часть стоимости транспортного средства, утраченная вследствие износа (1-70/100)		0,3
Стоимость с учетом накопленного износа	руб.	60 360

В результате проведенных расчетов, оценщик пришел к заключению о том, что стоимость автомобиля УАЗ 3962 , с учетом амортизационного износа составляет 60 360 (шестьдесят тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек.

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 доходным подходом

Указанный подход не применялся по причине отсутствия достоверной информации о доходах владельца АМТС, которые он может получить от доходного использования оцениваемого объекта.

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 сравнительным подходом

Подход сравнения продаж основан на допущении о том, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленный на продажу объект сумму, не превышающую той, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности объект.

При применении данного подхода к оценке стоимость оцениваемого объекта определяется путем анализа цен продажи аналогичных автомобилей с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым автомобилем и аналогами.

Основные шаги при применении данного подхода следующие:

·  подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемым;

·  выбор параметров сравнения;

·  сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта. По причине того, что объем предложений автомобилей, имеющих дату выпуска, техническое состояние, пробег сопоставимые с оцениваемым ограничен, в выборку вошли автомобили данной модели, с разными пробегами и техническим состоянием.

Таблица 45 – Объекты аналоги

№ п/п	Наименование	источник информации	Цена в рублях
1	УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1998 г.	Газета «Шанс», «Абазинский курьер», 2005 года	70 000
2	УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1992 г.		60 000
3	УАЗ 3952, пробег по нормативу, 1995 г.		70 000

Обоснование корректировок

При расчете использовались абсолютные корректировки внесения корректировок. Полученные в результате применения корректировок стоимости объектов-аналогов просуммированы с весами, учитывающими степень близости объекта-аналога к оцениваемому объекту. Полученная в итоге сумма и является стоимостью оцениваемого объекта полученного с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж.