Особенности ценообразования на рынке жилья

2.3. Особенности ценообразования на рынке жилья

Умение правильно прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, вовремя сориентироваться в изменяющейся политике ценообразования является одним из определяющих факторов, от которого зависит успех брокерской деятельности на рынке недвижимости. В брокерской деятельности принята специальная ценовая терминология.(Таблица 2.1.)

В зарубежных источниках¹⁴ принято выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости: физические, социальные, экономические, политические. (Рис.2.2.)

Стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города среднего уровня. Поэтому можно выделить некоторые факторы в зависимости от их влияния на этот средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, - это группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, - экономические факторы, которые в свою очередь подразделяются на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В-третьих, все названные факторы можно разделить на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.

Стоимость объектов меняется в зависимости от стадии развития рынка жилья. В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономике рынок жилья России проделал значительный путь.

Таблица 2.1

Рекомендуемая терминология

Весь переходный период можно условно разделить на четыре стадии: стартовую, характеризующуюся стремительным взлетом цен; переходную, когда рост цен продолжается меньшими темпами; стадию продвинутого рынка, в которой цены еще имеют инерцию роста, но кривая уже входит в насыщение и может даже несколько понизиться; развитый рынок, когда цены достаточно стабильны и изменяются в соответствии с колебаниями соотношения спроса и предложения, инвестиционными и экономическими циклами.

Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.

природные (земля, климат, природные ресурсы)

физические

искусственные (созданные человеком различные

объекты инфраструктуры)

размер семьи

социальные окружение

уровень жизни

уровень дохода

налоговая политика

экономические финансово-кредитная политика

уровень цен

уровень занятости населения

зонирование земель города

культура

политические

образование

защита окружающей среды

Рис.2.2.

Следующая группа факторов, формирующих цены на жилье касается специфических особенностей рассматриваемого региона, города. К ним относятся: масштаб города, характер его промышленного развития; структура и состояние жилищного фонда; удаление от столиц, других крупных центов; характер транспортных связей с другими регионами; природные условия; экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потолков, высоко прибыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, "мировой" уровень цен достаточно высок, а время выхода на этот уровень - 6-7 лет.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города-шахты, города-заводы, города-полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок стартует поздно, развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Третья группа факторов - социально-экономические условия в регионе.

В перечень факторов этой группы входят:

социально-демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков);

- политика и ориентация местных властей;

- уровень доходов населения;

- расслоение населения по доходам;

- уровень преступности;

- удаление от зон конфликтов, "горячих точек";

- темпы строительства нового жилья;

- уровень спроса на жилье;

- уровень предложения жилья.

Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов основной части населения, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жилье, приводят к их снижению сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется мощная понижающая тенденция в ценах на жилье. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жилье, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных иммигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышающая тенденция в ценах на жилье.

Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жилье стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.

Необходимо отметить, что в условиях переходной экономики России изменения спроса и предложения на рынке жилья не всегда являются прямым итогом действия тех или иных из рассмотренных факторов, а могут происходить по другим, независимым причинам. Кроме того, в отличие от стабильных рыночных экономик, в сегодняшней России они не всегда приводят к адекватному изменению цен на жилье.

Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов.

В результате, на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Безусловно, на уровень цен на недвижимость влияют макроэкономические условия в стране. К характеристикам макроэкономических условий в стране относятся темпы роста валового национального производства, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, на ранних стадиях развития рынка, в условиях высоких темпов инфляции, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля к доллару, определяют условия для изменения этих факторов (а через них и цен). Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависят от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару. Так, снижение месячных темпов девальвации в первой половине 1993 года, середине 1994 и 1995 годов сопровождалось снижением темпов роста долларовых цен на жилье (вплоть до его прекращения), а осенние скачки курса доллара - к их повышению.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.

Падение курса рубля относительно доллара влияет на повышение темпов роста рублевых цен (вследствие снижения доверия населения к экономической политике правительства), а также способствует переходу в конкретном городе от рублевых к долларовым ценам. Наоборот, повышение курса рубля (май-июнь 1995 года) при продолжающейся инфляции (коэффициент превышения индекса инфляции над индексом девальвации больше единицы) приводит к замедлению темпов роста рублевых цен, частичной дедолларизации рынка.

Отдельно можно отметить экологический фактор ценообразования.

Экологические характеристики квартиры напрямую связаны с ценой. На современном рынке недвижимости это пока не очевидно из-за весьма избирательной экологической грамотности его субъектов. Однако в ближайшие годы ситуация, несомненно, изменится.

Стоимость экологически безопасной квартиры при гарантии ее (полного) обследования повышается на 20-30%. При покупке элитного жилья документы о полной экологической экспертизе позволяют увеличить его цену на 10-20%.

Некоторые компании, выбирая участок под малоэтажную застройку, уделяет экологическим характеристикам территории не меньше внимания, чем, например транспортной доступности. Не менее важно, жестко контролировать соответствие используемых при строительстве материалов нормам и требованиям безопасности.

Внешне комфортабельная квартира в престижном районе, но с неблагоприятной экологической оценкой, должна подвергнуться уценке. Ведь будущим владельцам, если они захотят жить в ней, предстоят мероприятия по обеззараживанию квартиры и серьезный ремонт.

Специалисты агентств выделяют четыре ценовых категории жилья, в порядке понижения стоимости:

1) квартиры в относительно чистом районе и с положительным результатом комплексной экологической экспертизы;

2) квартиры в среднем по состоянию окружающей среды микрорайоне, с нормальными (средними) результатами экологической экспертизы;

3) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, которые соответствуют существующим нормам экологической безопасности, но не отвечают повышенным требованиям;

4) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, не соответствующими существующим нормам (рационален их перевод в нежилой фонд).

В соответствии с приведенными категориями, предлагалось даже ввести ценовые коэффициенты.

Дело ближайшего будущего - разработка единой для всех организаций города, ведающих жильем, детальной экологической карты города (с точностью до дома). При Ассоциации риэлторов и домостроителей и других корпоративных объединениях риэлторов целесообразно создать банк данных по обследованным квартирам, которые получили неудовлетворительную экологическую характеристику. Если продавец такого жилья не согласится с результатами экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества.

Похожие работы

Брокерская (риэлтерская) фирма, её функции и организация деятельности

Скачать

54604

5

5

... рынка: ·  Ипотечное кредитование; ·  Покупка/продажа недвижимости на первичном /вторичном рынке; ·  Принятие денежных вкладов от населения в недвижимость.; Заключение В данной курсовой работе «Брокерская (риэлтерская) фирма, ее функции и организация деятельности» были рассмотрены правовые основы риэлтерской деятельности, основные понятия и функции, примеры организации риэлтерских ...

Рынок ценных бумаг в России

Скачать

58796

7

2

... ; е) уменьшение инвестиционного риска; ж) формирование портфельных стратегий; з) развитие ценообразования; и) прогнозирование перспективных направлений развития.   1.3 Особенности развития рынка ценных бумаг РФ   Рынок ценных бумаг России начал свое становление вскоре после - Стремительные темпы формирования в процессе приватизации предприятий и трансформации отношений собственности; - « ...

Совершенствование системы мотивации

Скачать

142825

14

0

... имеющиеся в организации позитивные моменты и постараться наиболее оперативно устранить факторы, вызывающие наибольшую неудовлетворенность у работников отдела продаж. Разработка программы совершенствования системы мотивации будет осуществляться, основываясь на следующих принципах: -  устранение перечисленных выше проблем; -  оптимального совмещения материальных интересов сотрудников и принципов ...

Рынок ценных бумаг в структуре финансового рынка

Скачать

51952

1

0

... -туты, за исключением инвестиционного консультанта, должны иметь лицензию на свою деятельность. Инвестиционные институты осуществляют свою деятельность на рынке ценных бумаг как исключительную,т.е. не допускающую ее совмещения с иными видами деятельности. Финансовый брокер - это аккредитованный агент (т.е. зарегистрированный, имеющий полномочия) по купле-продаже ценных бумаг или валюты. Он ...