Оценка объектов недвижимости методом корректировок

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/К_ф1*К_ф2)-1) , (4.1)

Где

 К_ф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

К_ф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки .

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

С1м2 тр.д%. = (1/К_м1 -1) , (4.3)

где

К_м1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

С1м2 _МО% = (С1м2_ОФО-С1м2_ОФОА)/ С1м2_{ОФ ОА} ,  (4.4)

Где:

С1м2_ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2_{ОФ ОА}- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

C1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .

Таблица 4.8.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .

продолжение таблицы 4.8

окончание таблицы 4.8

Таблица 4.9

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .

продолжение таблицы 4.9

окончание таблицы 4.9

Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

-помещений бара – 220 063 тыс.руб. или 102 260 долларов США .

Раздел 5. Согласование результатов оценки.

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :

Таблица 5.1

Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

·     полноценность представленной информации

·     достоверность расчета рыночной стоимости

·     влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.2.

Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .

Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.

Таблица 5.1

Расчет весомости фактора

«Достоверность и полнота представленной информации»

Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в сравнительном подходе-41% .

Таблица 5.2

Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»

Таким образом , весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в сравнительном подходе-43,3%

Таблица 5.3

Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»

Таким образом , весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4

Сводная таблица весомости по методам расчета

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу – 40%; сравнительному подходу 49%.

Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6 .

Таблица 5.5

Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе .

Таким образом, согласованная стоимость кафе составляет 433 467 долл.США или 932 821 тыс. руб .

Таблица 5.6

Расчет согласованной рыночной стоимости по бару .

Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или 174 210 тыс. руб .

ВЫВОД :

согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет : 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

-помещений бара 174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США .

Раздел 6. Технология строительного производства.

Технологическая карта на выполнение малярных работ .

Похожие работы

Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

Скачать

94756

16

2

... оценочного проекта предполагает снижение трудоемкости, а значит и затрат на оценку машин и оборудования, без снижения надежности результата и информационной обоснованности. 2. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения 2.2 Характеристика объекта оценки Объектом оценки является объект индивидуального жилищного строительства, а именно нежилое здание площадью 967,5 ...

Оценка стоимости предприятия

Скачать

73404

6

0

... подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода. Глава 2. Оценка стоимости предприятия ЗАО «БИРЮСА»   2.1 Краткая экономическая характеристика ЗАО «Бирюса»   ЗАО "Бирюса” расположено на территории г. Барнаула. Предприятие было зарегистрировано в 1997 году и ...

Проект организации развлекательного центра с комплексом услуг

Скачать

127140

17

1

... итогового документа для практической реализации проекта Программы создания (развлекательного центра с комплексом услуг.) 1. ЧАСТЬ. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ ПРОЕКТА ОРГАНИЗАЦИИ РАЗВЛЕТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА С КОМПЛЕКСОМ УСЛУГ, ЧП ЛИДЕР (ПРОЕКТА ОТКРЫТИЯ).   1.1.     Экономические предпосылки Сложившиеся рыночные отношения в современных условиях, ...

Кафе с русской кухней на 100 мест в Одинцово Московской области

Скачать

212975

82

5

... цеха является ассортимент приготовленных блюд и кулинарных изделий и их количество, реализуемое за день. Однодневное расчетное меню приведено в таблице 3.4. Таблица 3.4 – Расчетное меню кафе на 100 мест в г. Одинцово Номер по сбор. рецептур Наименование блюда Выход блюда (мл, г.) Кол. порций ГОрячие напитки Кофе "эспрессо" 50 102 Кофе "эспрессо" ...