Дисконтирование денежных потоков

3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PV_NOI + PV_REV, (3.4)

где

PV_NOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PV_REV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

 

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

Ø  непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

Ø  принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

Ø  прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели	варианты
	1	2	3	4
Чистый операционный доход	7841	51649	36504	21357
Рост дохода в год,%	3,0%	6,0%	5,0%	5,0%
Рост стоимости объекта оценки,%	15%	30,0%	25,0%	20,0%

Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год,%			3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI	0	7841	8077	8319	8568	8825	1,15
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)		6829,07	6125,93	5495,19	4929,39	4421,85	0,58
РV	65783

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %			6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30%
NOI	0	51649	54748	58033	61515	65206	1,30
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)		44981,71	41525,52	38334,90	35389,42	32 670	0,65
РV	552947

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %		5%					REV
Рост стоимости объекта оценки, %	25,00%
NOI	0	36504	38329	40245	42257	44370	1,25
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)		31791,27	29071,70	26584,78	24310,60	22230,97	0,63
РV	358540

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год,%		5%					REV
Рост стоимости объекта оценки, %	20%
NOI	0	21357	22424	23546	24723	25959	1,20
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)	196782	18599,59	17008,50	15553,52	14223,00	13006,30	0,60
РV

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..

Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Всего
Рыночная стоимость, долл.	65783	552947	358540	196782	1174053
Вероятность	0,06	0,47	0,31	0,17	1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.	3686	260423	109493	32983	406 585

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

 

 Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .

Показатели	варианты
	1	2	3	4
Чистый операционный доход	1294	7520	5361	3202
Рост дохода в год,%	3%	6,0%	5%	5,00%
Рост стоимости объекта оценки,%	15%	30,00%	25,00%	20%

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	13,47%
Рост дохода в год,%		3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI		1294	1332	1372	1413	1456	1,15
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)		1139,95	1034,76	939,29	852,62	773,94	0,61
РV	12198

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	6,0%		6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30%
NOI	0	7520	7971	8450	8957	9494	1,30
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)		6627,48	6191,18	5783,60	5402,85	5047,17	0,69
РV	94049,35

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	5%						REV
Рост стоимости объекта оценки, %	25%
NOI	0	5361	5629	5910	6206	6516	1,25
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)		4724,51	4371,85	4045,51	3743,53	3464,09	0,66
РV	60656,91

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	5%						REV
Рост стоимости объекта оценки,%	20%
NOI	0	3202	3362	3530	3707	3892	1,20
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)		2821,89	2611,25	2416,33	2235,97	2069,06	0,64
РV	33569,88

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Всего
Рыночная стоимость, долл.	12197,62	94049,35	60656,91	33569,88	200473,76
Вероятность	0,06	0,47	0,30	0,17	1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.	742,15	44121,88	18352,83	5621,37	68 838

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

 ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США .

 Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .