Описание проекта инвестирования

3.2 Описание проекта инвестирования

Создание жилого дома в Краснооктябрьском р-не г. Волгограда, полностью отвечающего требованиям потребителей, что позволит обеспечить его быструю продажу.

Проект направлен:

- на удовлетворение дефицита жилой недвижимости на первичном рынке жилья «комфорт» в г. Волгограде.

Проектом предусматривается строительство девяти этажного жилого дома в Краснооктябрьском районе города Волгограда.

Жилой комплекс состоит из двух секций и цокольного этажа в едином архитектурном стиле, с комплексным благоустройством территории (озеленение, парковочные места, детские игровые площадки):

•   секция №1, общей площадью 2 759,40 кв.м., количество квартир - 50 шт.;

•   секция №2, общей площадью 2 723,70 кв.м., количество квартир — 45 шт.;

•   офисы, общей площадью 1 260,40 кв.м. цоколь, 2-4 этаж.

• магазин, общей площадью — 759,60 кв.м., первый этаж
Итого общая площадь жилого комплекса: 7 503,10 кв.м.

Многоэтажный жилой дом представляет собой разноуровневый объём – 10 этажную часть жилого дома и 3-х этажную офисную пристройку.

В цокольном этаже, 2-м и 3-м этажах пристройки расположены офисные помещения. На 1-м этаже — магазин непродовольственных товаров с подсобными, служебными и бытовыми помещениями.

Квартиры расположены со 2-го по 10-ый этажи жилого здания. Общее количество квартир — 95.

Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, устройство автостоянки на 25 м/мест.

При строительстве будут использоваться современные материалы и строительные технологии, имеющие сертификаты соответствия современным нормам экологии и охраны окружающей среды.

Проектом предусмотрено высококачественное комплексное благоустройство территории жилого дома в увязке с существующим и проектируемым благоустройством прилегающей территории с организацией полноценного дворового пространства и с необходимым набором детских площадок и площадок для отдыха, устройством пешеходных дорожек.

Земельный участок площадью 0,4816 га на котором будет расположен жилой комплекс находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда. Район граничит с Тракторозаводским, Центральным и Дзержинским районами города, а также с Городищенским районом Волгоградской области.

Общая площадь района в административных границах составляет 53,3 кв.км. Район занимает второе место в городе по плотности населения — 2 900 чел/кв. км . Общая численность района 153,7 тыс. чел.

Географически участок расположен практически в центре Краснооктябрьского района. Рассматриваемый участок расположен в спальном квартале Краснооктябрьского района.

В настоящее время Краснооктябрьский район не относится к активно застраиваемому, но по данным Комитета по Градостроительству и архитектуре в районе планируется возведение высотных жилых домов.

3.3 Технико-экономические показатели строительства жилого дома в г. Волгограде

Заказчиком проекта получено разрешение на строительство выданное Администрацией г. Волгограда. Все необходимые мероприятия по согласованию разрешительной документации проведены.

Заказчиком заключен договор аренды земли на земельный участок площадью — 4 816 кв.м., сроком на три года, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Волгоградской области

Укрупненная смета строительства составляет — 180 100 тыс. руб., на сентябрь 2009 г. осуществлено затрат на сумму — 7 000 тыс. руб.

Таблица 3.1

Предполагаемые площади квартир, кв.м

Площадь участка — 0,4816 га, площадь застройки - 1 402,00 кв.м, договор аренды земли № 7268 от 28.02.2009.

Таблица 3.2

Основные технологические параметры объекта

Таблица 3.4

Укрупненный сметный расчёт строительства жилого дома

Рисунок 3.1. Основные принципы взаимоотношений инициатора проекта и участников проекта

1. Взаимоотношения заказчика с банком-кредитором:

-  Между Банком-кредитором и ООО «Дедал-Сервис» заключается договор кредитной линии, финансирование в размере — 60 000 тыс. руб.;

-  Выплата основного долга и процентов по кредиту.

2. Взаимоотношения с лицами приобретающие готовое жильё:

- Продажа квартир и офисно-торговых площадей в конце строительства жилого дома.

- Взаимоотношения регулируются договорами купли-продажи квартир и коммерческих площадей.

3. Взаимоотношения с лицами участвующими в долевом участии:

- Планируется получение средств дольщиков.

3.4 Расчёт финансово-экономических показателей проекта и прогноз результатов

В рамках реализации данного инвестиционного проекта предполагается выполнение следующих основных этапов представленных в Таблице 3.4

Таблица 3.4

График реализации проекта

Основные параметры расчета финансово-экономических показателей проекта представлены в Таблице 3.5

Таблица 3.5

Основные параметры расчетов

Длительность интервала планирования выбрана равной 30 дням (один месяц) с целью наглядности рассмотрения финансовых результатов в динамике.

В мировой практике расчета показателей эффективности проекта срок жизни проекта выбирается равным сроку кредита, который предполагается привлечь. В данном случае срок жизни проекта принят равным 28 месяцам с целью получения положительных интегральных показателей проекта и исходя из следующих условий:

■     Инвестиционная фаза проекта (до сдачи возводимых зданий в эксплуатацию) составляет 2 года.

■     Проектом предусмотрено привлечение инвестиционного кредита с минимальным сроком окончательного возврата не более 2 лет.

■     Дисконтированный срок окупаемости проекта (при ставке дисконтирования равной 14 %) составляет 2,20 лет.

Стартовые цены установлены по данным, полученным по результатам ценового анализа рынка жилой недвижимости (Таблица 3.6.). Реализация площадей, предусмотренных проектом, предполагается после завершения строительства.

Таблица 3.6

Цена реализация жилья

Общая стоимость проекта составляет 180 100 тыс. руб., в т.ч.

капитальные вложения с НДС' — 180 100 тыс. руб.

■      вложены — 7 000 тыс. руб.

■      необходимо вложить - 173 100 тыс. руб. (инвестиционный план представлен ниже)

Таблица 3.7

Инвестиционный план проекта

Финансирование рассматриваемого инвестиционного проекта планируется осуществить за счет собственных и заемных средств. Структура источников финансирования представлена в Таблице 3.8

Таблица 3.8

Источники финансирования, тыс. руб.

Собственные средства

Участие инициатора проекта в финансировании проектных затрат составит — 51 561 тыс. руб., в том числе:

-  вложенные ср-ва — 7 000 тыс. руб.;

-  необходимо вложить за период 1 кв. 2009 г. — 3 кв. 2009 г. — 44 561 тыс. руб.

Заемные средства

В рамках проекта планируется привлечение заемных средств общей суммой 60 000 тыс. руб. Заемные средства будут направлены на финансирование инвестиционных затрат, связанных со строительством жилого дома.

В Таблице № 3.9. приведены условия кредитной линии, и в Таблице № 3.10. график привлечения-погашения кредита и обслуживания по нему.

Таблица 3.9

Кредитная линия

Таблица 3.10

График привлечения – погашения кредитной линии и % по ней

Финансовый расчет проекта выполнен с применением таблиц.

Расчет выполнен в одно-валютном режиме. Расчет производится по интервалам планирования (с точностью до интервала планирования). Длительность интервала планирования неизменна па протяжении всего срока жизни проекта.

Анализ каждого из приведенных интегральных показателей эффективности позволяет сформировать адекватную оценку эффективности и инвестиционной привлекательности проекта.

Таблица 3.11

Основные показатели эффективности проекта

Период расчета показателей составляет 24 месяца т.е. 2,5 года, исходя из того, что срок инвестиционного кредитования в рамках проекта предполагает максимальный срок возврата 2 года.

В целом, при ставке дисконтирования 14 % чистый приведенный доход проекта составляет 28 469 тыс. руб.

Выводы по главе:

Результаты расчетов финансового плана показывают достаточную эффективность проекта и привлекательность для вложения финансовых средств инвесторов.

Совокупные результаты анализа (экономическая эффективность и маркетинговая целесообразность) показывают, что создание жилого комплекса является инвестиционно - привлекательным.

Организация финансирования объекта предполагает:

- работу опытного подрядчика с широкой референцией с целью устранения производственно-технологических рисков (риск задержки в строительстве объекта, риск удорожания строительства), имеющего опыт в строительстве таких объектов;

- привлечение лиц участвующих в долевом строительстве;

-привлечение риэлторских фирм, которые смогут гарантировать достижения планируемых объёмов сбыта, следовательно, выход на проектный результат.

Создание данного жилого комплекса удовлетворит потребность жителей города Волгограда в качественных площадях.

Похожие работы

Проблемы реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Скачать

130986

0

0

... строительства, требующих решения для реального достижения поставленных в Национальном проекте задач. 2.2 Роль ипотечного жилищного кредитования в реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Жилищная проблема в России представляет собой комплексную задачу и охватывает вопросы оптимизации государственного управления жилищно-строительной отраслью. Средняя ...

Инвестиции предприятия

Скачать

61400

18

4

... сроком окупаемости инвестиций понимается ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых поступлений. Таким образом, исчисляется тот период времени, за который поступления от оперативной деятельности предприятия покроют затраты на инвестиции. Этот метод прост для расчетов, поэтому он иногда используется как очень грубый метод оценки риска инвестирования. Данный метод обладает также ...

Оценка и проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности (на примере Ивановской области)

Скачать

145657

39

0

... спрос. Без сомнения можно предположить, что это окажет влияние и на другие характеристики инвестиционно-строительной деятельности в Ивановской области по сравнению с общероссийскими данными. 2.2.2 Анализ и оценка масштабов и эффективности строительной деятельности Экономический спад в развитии строительной отрасли, обусловленный общим кризисом в стране, понемногу преодолевается, и положение ...

Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

Скачать

97627

12

2

... 36,0 39,0 39,0 В среднем по городу: 40,87 48,81 49,12 Рис. 2 Динамика рыночной цены квадратного метра в новостройках в июне 2007 – июне 2008 гг., тыс. руб. / м2 В целом рост цен на рынке недвижимости в 2008 году по сравнению с 2006 и 2007 годами хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В среднем рост цен за январь-май 2008 года ...