Реальные аспекты ипотеки земли

Развитие законодательства об ипотеке. Понятие ипотеки Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой Особенности ипотеки земельных участков Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке Государственная регистрация ипотеки Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу Принципы обращения взыскания Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание Реальные аспекты ипотеки земли

118163

знака

таблиц

изображений

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

4.2. Реальные аспекты ипотеки земли

Согласно п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, распространяется только в том случае, если об этом прямо говорится в договоре об ипотеке, где в качестве предмета ипотеки наряду с земельным участком будет указано наименование, место нахождения, идентификационное описание соответствующего здания или сооружения. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 9 предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю право аренды здания или сооружения, при этом обязательно указание в договоре об ипотеке срока аренды.

Если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся или возводимое на нем здание или сооружение, то при обращении изыскания на земельный участок залогодатель сохраняет соответствующее вещное право на это здание или сооружение. Залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, необходимую для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (например: подъездная дорога).

Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок к зданию или сооружению, для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и иных нужд залогодателя как собственника здания или сооружения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком^²².

Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ и Закона «О государственной регистрации». Условия сервитута определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом. По требованию залогодержателя залогодатель обязан выплачивать ему соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом.

В случае отчуждения залогодателем другому лицу здания или сооружения и отсутствия соглашения с залогодержателем об ином (например, залогодержатель может потребовать изменения условий сервитута), права этого лица в отношении заложенного участка ограничиваются теми же условиями сервитута, которые существовали для залогодателя.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется; п. 2 этой же статьи гласит, что сервитут не может быть самостоятельным предметом залога и может принадлежать лишь собственнику здания или сооружения, находящегося на обремененном сервитутом земельном участке.

Согласно Залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями или сооружениями, если право залога распространяется только на земельный участок^²³. Согласно ст. 209 ГК РФ он вправе отчуждать свое недвижимое имущество, отдать его в залог (при этом сервитут на земельный участок в залог передан не будет) и обременять другими способами, осуществлять перестройку или снос зданий и сооружений при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и строительных норм и правил.

Следует заметить, что спорным представляется положение о том, что объем сервитута на пользование земельным участком определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Ведь собственность на заложенный земельный участок при обращении изыскания на него переходит не обязательно к залогодержателю, но и к приобретателю участка в результате его реализации (продана). Конструкция ипотеки вовсе не предполагает, что приобретателем земельного участка непременно станет залогодержатель.

Когда залогодатель наряду с земельным участком закладывает тому же залогодержателю здание или сооружение, находящееся или возводимое на таком участке, то условия отчуждения заложенного имущества в пользу других лиц, а также последствия этого отчуждения определены гл. VI Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. Данная норма является диспозитивной — договором об ипотеке может быть предусмотрено иное, а именно:

а) залогодатель вправе возводить соответствующие здания или

сооружения лишь при предварительном получении согласия на то

залогодержателя;

б) залогодатель вообще не вправе возводить в период ипотеки на заложенном земельном участке какие-либо здания и (или) сооружения.

На все вышеуказанные здания и сооружения (возведенные либо возводимые залогодателем на заложенном по договору об ипотеке земельном участке) не распространяется право залога по договору об ипотеке земельного участка.

Следует обратить внимание на одно обстоятельство.

Если соответствующее здание или сооружение возводится залогодателем с нарушением условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержатель, требуя внесения изменений в договор об ипотеке, может ссылаться сразу на оба основания для изменения договоров, предусмотренные соответственно пп. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если же это здание или сооружение возводится без нарушения условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержателю следует ссылаться лишь на пп. 2 п. 2 ст. 450 в ГК РФ и на ст. 451 ГК РФ.

При этом наличие у залогодателя согласия залогодержателя на возведение соответствующего здания или сооружения не лишает залогодержателя права требовать изменения условий договора об ипотеке в связи с возведением залогодателем указанного объекта по мотиву существенного изменения обстоятельств, если только это согласие не содержится в самом договоре об ипотеке.

Характер изменения условий договора об ипотеке, которого вправе потребовать в указанном выше случае залогодержатель, зависит от степени реально наступившего или объективно грозящего ухудшения обеспечения. Если масштабы такого ухудшения (удешевления соответствующего земельного участка, снижения уровня его ликвидности, привлекательности для потенциальных покупателей) значительны (скажем, удешевление превышает 15—20% от указанной в договоре об ипотеке оценочной стоимости соответствующего земельного участка), то залогодержатель вправе потребовать распространения ипотеки на возведенное — а по аналогии закона^²⁴ и на возводимое здание или сооружение.

Если же масштабы ухудшения невелики, то, как представляется, залогодержатель вправе, например, потребовать некоторого увеличения размера или расширения состава обеспечиваемых ипотекой требований, как определенной компенсации за неудобства и/или запрета залогодателю на возведение на соответствующем участке других объектов недвижимости.

Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена дополнительная защита прав и законных интересов владельцев закладных.

Условиями закладных, о которых здесь говорится, могут, в частности, определяться: количество, размеры и местоположение допустимых к возведению объектов, дозволяемое целевое назначение таких объектов, предельная площадь и конфигурация функционально обеспечивающих эти объекты земельных участков и т. п.

Возведение в период ипотеки на заложенном по договору об ипотеке земельном участке зданий и сооружений не залогодателем и не по его заказу, а с санкции залогодателя третьим лицом (например, арендатором) или по заказу такого третьего лица — допустимы исключительно в соответствии с условиями договора об ипотеке или с согласия залогодержателя (ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 3 ст. 40 комментируемого Закона).

Если залогодатель или любое третье лицо возведет на заложенном по договору об ипотеке земельном участке здание или сооружение не в установленном порядке (например, с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ, либо без утвержденного в установленном порядке проекта, либо с существенными отступлениями от такого проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил), то залогодержатель вправе потребовать сноса такого объекта в порядке ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Последующее узаконение самовольной постройки залогодателя либо третьего лица, возведение которой повлекло ухудшение обеспечения, не допускается (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Разница заключается лишь в том, что в п. 5 ^ст. 340 ГК РФ творится о продаже соответствующего земельного участка с пуб-чичных торгов, а норма комментируемой статьи охватывает также II другие (аукцион, приобретение залогодержателем при признании торгов несостоявшимися) способы реализации соответствующего земельного участка при обращении взыскания на него по требованиям залогодержателя.

По существу содержания нормы комментируемой статьи следует отметить, что состав и объем конкретных прав и обязанностей, переходящих в порядке комментируемой статьи от залогодателя к приобретателю соответствующего земельного участка, зависит от титула, на котором третье лицо — собственник (иной законный владелец — см. ниже) зданий или сооружения пользовалось (и, понятно, продолжает пользоваться) землей, на которой стоит соответствующее здание или сооружение, и участком, прилегающим к такому объекту и необходимым для его функционального обеспечения (хозяйственного обслуживания).

Здесь возможны следующие варианты:

а) аренда (включая субаренду и перенайм);

б) право постоянного пользования;

в) сервитут (право ограниченного пользования);

г) безвозмездное срочное пользование.

Во всех этих случаях на приобретателя участка ложится обязанность не чинить препятствий владельцу здания или сооружения в пользовании участком (частью участка), на котором находится соответствующий объект и который необходим для его (объекта) функционального обеспечения. На приобретателя участка также ложатся и иные обязанности, которые имел перед владельцем соответствующего здания или сооружения залогодатель как владелец участка.

Возникающие у нового владельца (приобретателя) участка, на котором имеется чужое здание или сооружение, права по отношению к владельцу последнего (переходящие к нему от залогодателя) зависят от титула чужого землепользования.

Так, в первом случае (титул чужого землепользования — аренда) приобретатель участка получает право на взимание арендной платы в соответствии с условиями аренды и иные права, предоставляемые арендодателю земельного участка п. 1 ст. 264 и § 1 гл. 34 ГК РФ.

Во втором случае (титул чужого землепользования — право постоянного пользования) приобретатель участка получает права в отношении владельца соответствующего здания или сооружения, предусмотренные правоустанавливающим документом, из которого возникло вышеуказанное право постоянного пользования. Например, может иметь место сервитут на проход через здание.

В третьем случае (сервитут) после введения в действие гл. 17 ГК РФ приобретатель участка получит, в частности, предусмотренное п. 5 ст. 274 ГК РФ право на взимание платы за пользование его землей с обладателя сервитута (владельца соответствующего здания или сооружения).

В четвертом случае (безвозмездное срочное пользование) у приобретателя участка по истечении срока соответствующего пользования после введения в действие гл. 17 ГК РФ возникнут права, предусмотренные ст. 272 ГК РФ.

Самому же владельцу вышеуказанного здания или сооружения это здание (сооружение) может принадлежать как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. ст. 209, 212—216, 218, 219, 224, 294—300 ГК РФ).

По общему правилу оценочная стоимость предмета ипотеки (любого, в том числе и земельного участка) определяется для целей указания ее в договоре об ипотеке (со всеми вытекающими отсюда последствиями) по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Норма ч. 1 комментируемой статьи устанавливает нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке.

Нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке, не может быть ниже нормативной цены соответствующего земельного участка (на который устанавливается ипотека), причем имеется в виду явно нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течение периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может и перерасти договорную оценку заложенного участка).

Вышеуказанная нормативная цена (а вернее, правила ее определения) устанавливается решениями органов власти (как правило, представительной) субъектов РФ^²⁵. Нормативная цена земельного участка исчисляется исходя из его фактической площади и ряда специальных натуральных и стоимостных показателей (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. д.). В связи с инфляционными процессами к расчетным стоимостным показателям для исчисления нормативной цены земли периодически применяются повышающие коэффициенты.

Данные о нормативной цене конкретных земельных участков должны фиксироваться в учетно-кадастровой документации, которую ведут на местах специальные органы — комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, но на практике зачастую кадастровый учет земель находится в весьма запущенном состоянии, и узнать нормативную цену того или иного участка земли проще путем поднятия фискальной документации (исходя из нормативной цены участка исчисляется [земельный налог — «плата за землю»)^²⁶.

Помимо нормативной цены соответствующего земельного участка ориентиром для установления залоговой оценки соответствующего земельного участка может являться, в частности, заключение независимого оценщика, осуществляющего свою деятельность в порядке Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Могут использоваться также данные аудиторских заключений.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. О получении такого документа должен позаботиться залогодатель.

Следует отметить, что в случаях, определенных ч. 2 п. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации, соответствующему участку земли может быть присвоен комитетом по земельным ресурсам и землеустройству специальный условный номер. План при этом вы дается приблизительный и возможно его уточнение в дальнейшем. Без обязательного приложения договор об ипотеке земельного участка не может быть зарегистрирован и не должен удостоверяться нотариусом.

Общие правила обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество (и на земельные участки как на разновидность недвижимости) установлены гл. IX Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а общие правила его реализации — гл. X того же Закона.

Нормы п. 1 комментируемой статьи сводятся к тому, что смена собственника при соответствующем обращении взыскания и соответствующей реализации не влечет автоматически возможности для нового собственника изменить целевое назначение использования земельного участка: такое изменение возможно лишь в общем установленном законодательством Российской Федерации порядке и лишь в определенных законодательством Российской Федерации случаях.

Норма п. 2 комментируемой статьи ограничивает круг лиц, могущих выступать приобретателями заложенных земельных участков при обращении на последние взыскания и их реализации, и, следовательно, имеющих право участвовать в публичных торгах (аукционах) по реализации соответствующих земель.

Следует напомнить, что на приобретателя земельного участка помимо обязанности соблюдать целевое назначение использования соответствующего участка ложатся и обязанности использовать его эффективно, соблюдать экологические требования, а также и иные предусмотренные ст. 53 Земельного кодекса РФ обязанности.

Заключение

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.

В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Крайний консерватизм и преобладание запретительных тенденций в отношении залога сельхозугодий нельзя, конечно, отнести к достоинствам законодательства, но в то же время это и не является его индивидуальным недостатком: просто такова общая ориентация нынешней законодательной практики. Так как в Государственной Думе на протяжении длительного времени преобладали представители левых течений, то другого просто не могло быть.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы. А расширение сферы действия Закона в области земельных отношений, видимо, произойдет уже на ином этапе общественного развития, возможно, весьма отдаленном во времени.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.

После изучения законодательства об ипотеке у нас появились два предложения. Первое из них связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной невозврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.

По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать – это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.

Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты^²⁷.

Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.

Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны коммунистов. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.

Второе мое предложение касается ипотеки сельскохозяйственных земель. В данный момент по существующему законодательству залог таких земель запрещен, хотя в большинстве развитых стран это является одним из фундаментальных аспектов отношений в агропромышленном комплексе. Так, например, в США почти все мелкие фермеры стартовый капитал берут в банках под залог своей земли.

Несмотря на то, что новый Закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» разрешает куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, это не окажет серьезного влияния на развитие агропромышленного комплекса, так как у большинства фермеров и мелких предприятий не хватит денег на выкуп земли. Поэтому они по-прежнему будут арендовать землю.

Хотя, этот запрет можно и обойти. Так, согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но можно сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.

В связи со всем выше сказанным мы абсолютно уверены, что агропромышленный комплекс в Российской Федерации не будет так развит как в Европе и США, пока не будет разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.

Однако участникам гражданского оборота лучше исходить из того, что законодательство, которое существует на данный момент, серьезных изменений не претерпит. А поэтому при планировании и осуществлении своей деятельности в области ипотеки необходимо развивать исходя из того, что законодательство, существующее на данный момент - это надолго.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

Конституция РФ от 12.12.1993г.

Гражданский кодекс РФ. Часть первая. 1994г.

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. 26.01.1996г.

Гражданский кодекс РФ. Часть третья. 26.11.2001г.

Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая.

Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998г.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.

Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г.

10. Земельный кодекс РФ от 30.10.2001г.

11. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.1995г.№ 70-ФЗ.

12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г.

13. Закон РФ «О государственной пошлине».

14. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.

15. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и

развитии Аграрной реформы в России» от 27.10.1998 г. № 1767.

16. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию

ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.

17. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.

18. «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622

2. Научная литература

19.Алексеев С. С. / Философия права; М., 1998г.

20. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.

21. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; М.,2001.

22. Захарова Н. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическое пособие; М., 1997.

23. Калпин А. Г. / Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина; М.,1997.

24. Олейник О. М. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.

25. Сборник Законов РФ; М., 1998, №8.

26. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. / Гражданское право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого; М.,1997.

27. Смирнов В. В., Лукина 3. П. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,1999.

3. Материалы юридической практики

28. Ведомости РФ, 1992, №23.

29. Ведомости РФ, 1993, № 10.
30. Ведомости РФ, 1999, №30.

31.Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.

32. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.

Приложение 1

Запись об ипотеке

Номер регистрации________________________________________________________

Описание предмета ипотеки________________________________________________

_________________________________________________________________________

Срок_____________________________________________________________________

Сумма____________________________________________________________________

Залогодатель_____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Залогодержатель__________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особые отметки регистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________

(Ф.И.О.) М.П.

Приложение 2

Запись о прекращении ипотеки

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особые отметки регистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________

(Ф.И.О.) М.П.

Приложение 3

Ипотечная программа Сбербанка

Кредитование покупки жилья
Процентная ставка (% годовые, валюта)	13
Срок кредитования (годы)	15
Сумма кредита (тыс.$)	Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %	30
Обеспечение *	Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.
Наличие поручителей	Да
Кто может получить кредит	Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки	Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).

* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.

Кредитование нового строительства.
Процентная ставка (% годовые, валюта)	13
Срок кредитования (годы)	15
Сумма кредита (тыс.$)	Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %	30
Обеспечение *	Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.Наличие "промежуточного залога" до момента оформления права собственности на приобретаемую квартиру и передачи ее в залог банку.
Наличие поручителей	Да
Кто может получить кредит	Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки	Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).

* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.

Краткосрочный кредит
Процентная ставка (% годовые, валюта)	14
Срок кредитования (годы)	5
Сумма кредита (тыс.$)	Не ограничен (зависит от платежеспособности)
Собственные средства заемщика %	30
Обеспечение	1. При сумме кредита до 10 тыс. $ -наличие 2-4 поручителей - физических лиц.При сумме кредита свыше 10 тыс. $ -какое-либо залоговое имущество и наличие 2-4 поручителей - физических лиц.
Наличие поручителей	Да
Кто может получить кредит	Только москвичи.
Возможность покупки новостройки	Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).

Приложение 4

Процентная ставка (% годовые, валюта)	14
Срок кредитования (годы)	2-10
Сумма кредита (тыс.$)	Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %	30-50
Обеспечение	Приобретаемая недвижимость
Наличие поручителей	Нет
Кто может получить кредит	Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве и Подмосковье.
Возможность покупки новостройки	Нет.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции). Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

Ипотечная программа «Собинбанка»

1 Алексеев С. С. Философия права. М, 1998. с. 107.

2 Ведомости РФ. 1992. №23

3 Указ Президента РФ от 27 октября 1998 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии Аграрной реформы в России».

4 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст. 3

5 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст.4

6 ФЗ РФ «Об ипотеке».

7 Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.

8 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности».

9 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Буров В. С., Грачев И. Д; М.,2000

10 Закон РФ «О государственной пошлине»..

11 Ведомости РФ. 1993. № 10. Ст. 357

12 СЗРФ. 1998. №8.

13 Постановление Правительства РФ от 26 02 1998г. №248.

14См. Приложение 1

15 ФЗ РФ «Об ипотеке».

16 ГК РФ.

17 См. Приложение 2.

18 О. М. Олейник. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.

19 Ст. 22 АПК РФ от 5 мая 1995 г.

20 Ведомости РФ 1999г. №30

21 п. 2 ст. 450 ГК РФ

22 п. 2 ст. 274 ГК РФ

23 п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»

24 п. 1 ст. 6 ГК РФ

25 Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.

26 Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра»

27 См. Приложения 3, 4.

61 61 61

Приложение 2

Запись о прекращении ипотеки

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особые отметки регистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________ (Ф.И.О.) М.П.