Особенности ипотеки земельных участков

1.4. Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, на­ходящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жи­лищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные уча­стки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйствен­ного обслуживания (функционального обеспечения)⁶.

Если имеет место общая долевая или совместная собственность на зе­мельные участки, указанные выше, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или со­вместной собственности.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке.

Вот перечень видов земельных участков, ипотека которых запрещена (ст. 336 ГК РФ). В указанный перечень входят:

а) земельные участки, находящиеся в государственной (федеральной
или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности;

б) земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного на­значения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций (хо­зяйственных обществ и товариществ, а равно сельскохозяйственных кооперативов);

в) земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;

г) полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Обременённая ипотекой недвижимость должна оставаться во владении и пользовании у залогодателя. Залогодатель лишается лишь права распоряжения соответствующим недвижимым имуществом (продавать, дарить, менять и др.) без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона «Об ипотеке»), да и то, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Впрочем, залогодатель вправе, по общему правилу, предоставлять заложенное имущество в пользование третьим лицам с соблюдением условий о сроке пользования и назначении использования соответствующего имущества.

Норма о запрете передачи предмета ипотеки является императивной, а все сделки, заключенные между залогодателем и залогодержателем, содержащие условия об ином, - ничтожны в части таких условий в соответствии со ст. 168ГКРФ.

Существует общее правило, согласно которому залог (ипотека), возникающий непосредственно на основании федерального закона или в установленном таким законом порядке, регулируется общими нормами о договорном залоге (ипотеке), поскольку федеральным законом не предусмотрено иное. Возникновение залога недвижимости в силу закона предусмотрено, помимо ст. 77 Закона «Об ипотеке», в частности, п. 1 ст. 587 ГК РФ.

Пункт 3 статьи 1 Закона «Об ипотеке» вслед за п. 2 ст. 334 ГК РФ подтверждает применительно к ипотеке известную юридическую презумпции приоритета специальных норм над общими. При отсутствии специальных норм об ипотеке применению подлежат общие нормы ст. 334 - 358 ГК РФ о залоге.

Глава 2. Договор об ипотеке

2.1. Форма договора

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, да и в РФ (если не учитывать советское право) Естественно, что общие правила заключения граж­данско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, при­меняются и к договорам об ипотеке. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе «Об ипотеке».

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Наименование предмета ипотеки, как правило, указывается в виде родового признака соответствующего объекта недвижимости (жилой дом, квартира, производственный цех, офисное здание (контора), коровник и т. д.. Иногда же объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (стадион «Труд», гостиница «Брно», кинотеатр «Мир», и т. п.). В последнем случае в договоре об ипотеке указывается соответствующее индивидуальное наименование объекта недвижимости.

Обязательно указывать и место нахождения с достаточным для идентификации этого предмета описанием. Место нахождения являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется его почтовым адресом, а при отсутствии такового (например, земельный участок, выделенный за городом) - привязкой к местности (например, земельный участок № 20 в квадрате 2 Южного массива земельных угодий садовоогородного товарищества «Урожай»).

Достаточным для идентификации предмета ипотеки описанием является набор индивидуальных признаков объекта недвижимости, достаточный для быстрой и безошибочной дифференциации этого объекта недвижимости от других подобных объектов. Вот пример полной формулировки условия о предмете ипотеки: «Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56».

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки (т. е. пользуясь схемой вышеприведенного примера, условие о предмете ипотеки для залога права аренды должно выглядеть так: «Право аренды одноэтажного семикомнатного жилого кирпичного дома... (и далее по тексту примера)»).

Также должен быть указан срок аренды (конкретной календарной датой либо периодом времени от момента подписания договора об ипотеке). Пользуясь вышеозначенным примером, приведем образец записи о сроке аренды: «Право аренды жилого одноэтажного кирпичного дома... (далее по тексту примера)... сроком до 31 декабря 2000 года».

Нужно отметить, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости. В этом случае такая часть должна быть подробно конкретизирована описанием (например: «Право аренды одной комнаты имеющей жилую площадь 15,6кв. м), жилого одноэтажного кирпичного дома (далее по тексту из предыдущего абзаца)»⁷.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (в рублях).

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными фе­деральным законом, или в определенном им порядке. В этом случае оценка осуществляется профессиональным оценщиком в соответствии с Федераль­ным законом от 29 июля 1998 г⁸.

Стороны договора об ипотеке частного (личного или корпоративного) имущества могут поручить оценку предмета ипотеки независимому профес­сиональному оценщику, действующему на основании вышеуказанного Феде­рального закона.

Вот пример указания стоимости имущества в договоре ипотеки: «Од­ноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56, оцененный по соглашению сторон в 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей».

В договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечи­ваемое ипотекой, с указанием его суммы.

Также в обязательном порядке должны быть указаны основания воз­никновения (например: «в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2000 г., заключенным в г. Воронеже между (указываются стороны соответствующего договора»)) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть ука­заны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явле­ний многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Централь­ного банка РФ и т. п.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой денежного обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определе­ния (например: «Обязательство по возврату кредита в сумме 100000000 руб­лей и уплате процентов за пользование этим кредитом за период с 10 января по 10 декабря 1998 г., начисляемых по ставке, равной текущей ставке рефи­нансирования ЦБ РФ»).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие опре­делить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в дого­воре об ипотеке (гл. 3 Закона «Об ипотеке» - подробнее о закладных).

В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны:

право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в по­следнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметом
ипотеки), принадлежит залогодателю;

наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя⁹.