Принципы обращения взыскания

3.1. Принципы обращения взыскания

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложен­ное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества на­званных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспечен­ного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, пред­почтение отдается условиям договора об ипотеке.

В общем, виде нормы об основаниях обращения взыскания на зало­женное имущество сформулированы в ст. 348 ГК РФ. ФЗ РФ «Об ипотеке» частично дублирует ст. 348 ГК РФ, частично конкретизирует особенности применения этих норм к ипотечным отношениям и, кроме того, вводит ряд новых норм, отсутствующих в ГК РФ и регулирующих рассматриваемый предмет применительно к ипотеке.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмот­рено иное.

3.2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущест­во, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подве­домственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

В том случае, если и залогодержатель, и залогодатель, являющийся одновременно и должником по основному обеспеченному ипотекой обя­зательству, являются юридическими лицами и (или) индивидуальными пред­принимателями (участвующими здесь именно в качестве индивидуальных предпринимателей), то соответствующий иск в порядке ст. 22 АПК РФ от 5 мая 1995 г. подается в арбитражный суд (общие требования к форме и со­держанию соответствующего искового заявления см. ст. 102—104 АПК РФ)¹⁹.

Если должник по основному обеспеченному ипотекой обязательству не является одновременно залогодателем, но наряду с залогодателем и зало­годержателем является юридическим лицом или индивидуальным предпри­нимателем (действующим именно в качестве предпринимателя), то соответ­ствующий иск также подается в арбитражный суд, а упомянутый должник в порядке п. 1 ст. 39 АПК РФ привлекается к участию в деле в качестве третье­го лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (та­кое участие необходимо, имея в виду перспективу последующего иска за­логодателя к должнику, основанного на норме ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к залогодателю).

Если хотя бы одно из трех вышеперечисленных лиц не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированным как таковой) граждани­ном, то соответствующий иск в порядке ст. 25 ГПК РСФСР подается в суд общей юрисдикции (общие требования к форме и содержанию соответст­вующего искового заявления см. ст. 126 и 127 ГПК РСФСР)²⁰.

Учитывая новеллу гражданского процессуального законодательства (судебный приказ), следует иметь в виду, что нормой ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР исчерпывающим образом определены ситуации, при которых может иметь место не исковое производство, а выдача судебного приказа: это взы­скание денежных сумм или истребование движимого имущества. Поскольку же об обращении взыскания на недвижимость в ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР речь не идет, то и судебные приказы на основании ипотечных сделок не выдают­ся.

Если договор об ипотеке содержит надлежащим образом сформули­рованную третейскую запись (соглашение о передаче возможных при испол­нении указанного договора споров на разрешение третейского суда), либо ес­ли третейская запись заключена в виде отдельного письменного соглашения, то иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость подается в со­ответствующий постоянно действующий третейский суд либо (согласно ус­ловиям третейской записи) передается на рассмотрение специально обра­зуемого для разрешения данного спора третейского суда.

Если соответствующее дело, не будь третейской записи, подлежало бы ведению арбитражного Суда, то третейский суд рассматривает такое дело в порядке Временного положения о третейском суде для разрешения эконо­мических споров, утвержденного постановлением Верховного Совета РФ от 24 июня 1992г.

В остальных случаях (в спорах с участием граждан) надлежит руково­дствоваться на всех стадиях третейского разбирательства Положением о третейском суде (Приложение к ГПК РСФСР).

Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по догово­ру об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по об­щему правилу определяется нормами ст. 25 АПК РФ. Согласно ст. 25 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального пред­принимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Пунктом 25 АПК РФ введено одно из исключений из норм ст. 25 АПК РФ.

Если договор ипотеки от имени ответчика - юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответст­вующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).

Подсудность соответствующей категории дел, подведомственных су­ду общей юрисдикции, определяется по общему правилу ст. ИЗ и 117 ГПК РСФСР. Иски в суд общей юрисдикции предъявляются, согласно этому об­щему правилу, в районный (городской) суд по месту жительства залогодате­ля - гражданина (ответчика по соответствующей категории дел) либо по мес­ту нахождения органов управления юридического лица - залогодателя или (по выбору истца) по месту нахождения заложенной юридическим лицом-залогодателем недвижимости. Исключения из этого общего правила установ­лены нормами ст. 114, 115, 118 и 120 ГПК РСФСР. В частности, согласно норме 118 ГПК РСФСР, если договор об ипотеке заключался от имени зало­годателя - юридического лица филиалом последнего, то соответствующий иск по выбору истца-гражданина может быть предъявлен в суд по месту на­хождения такого филиала или по месту нахождения самого юридического лица.

Следует отметить, что ввиду имущественного характера со­ответствующих исковых требований размеры подлежащей уплате при подаче таких исков государственной пошлины определяются соответственно ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».