Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудеб­ном порядке

3.3. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудеб­ном порядке

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, за­ложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на ос­новании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обраще­ния взыскания на предмет ипотеки.

Следует отметить, что непременным условием действительности со­ответствующего нотариально удостоверенного соглашения между залогода­телем и залогодержателем является заключение его после фактического воз­никновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. О та­ких основаниях см. ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Закона «Об ипотеке».

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по по­следующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с уча­стием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. При на­рушении вышеупомянутых условий (любого из них) соответствующее со­глашение оспоримо по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ; не будь норм ч. 2 ст. 349 ГК РФ и п. 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке» такое соглаше­ние было бы ничтожным.

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмот­ренном пунктом 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке», не допускается, если:

предметом ипотеки является предприятие как имущественный ком­плекс;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого липа или органа;

предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

Перечень таких обстоятельств и аналогичный перечень п. 3 ст. 349 ГК РФ частично не совпадают. Так, безвестное отсутствие залогодателя (ст. 349 ГК РФ) само по себе не исключает возможность заключения с ним какого бы то ни было соглашения (например, через представителя соответствующего залогодателя с действующей доверенностью поэтому, так как законодатель не стал дублировать указанную норму;

В этих случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда;

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть;

приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок;

реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 56 Федерального закона «Об ипотеке»;

Отметим ещё один момент. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залого­держателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основа­нии обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в
отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права
пользования;

способ реализации заложенного имущества либо условие о его при­
обретении залогодержателем.

При отсутствии в соответствующем соглашении хотя бы одного из существенных условий, соглашение считается незаключенным, т. е. не поро­ждающим ни у кого никаких прав и обязанностей. Условие об указании в со­ответствующем соглашении данных, конечно, является существенным (да и вообще имеет смысл) лишь при фактическом наличии других ипотек данного имущества и (или) вещных прав на него и прав пользования им у третьих лиц.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во вне­судебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права на­рушены этим соглашением.

Удостоверить соответствующее соглашение можно у любого нота­риуса (не только у того, который удостоверял договор об ипотеке). При этом взимается нотариальный сбор (нотариальная госпошлина) в размере, уста­новленном ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; суммой же дого­вора (т. е. в данном случае - соглашения) признается начальная цена реализации соответствующего имущества (а при приобретении его залогодержателем - покупная цена).

Государственная регистрация же, если соответствующее соглашение подлежит таковой, должна быть произведена тем же регистрирующим органом, который регистрировал договор об ипотеке, либо его правопреемником (в части регистрационных функций).