Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

2.2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подле­жит государственной регистрации. Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона, не подлежит нотариальному удо­стоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение данной нормы влечет его недействительность догово­ра об ипотеке. Такой договор считается ничтожным.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке производит госу­дарственный или частный нотариус в порядке ст. 35, 36, 40,42 - 45, 53 - 55, 60 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. За нотариальное удостоверение договора об ипотеке с заявителей (т. е. со сторон договора) взыскивается государственная пошлина (государст­венным нотариусом) либо нотариальный сбор (частным нотариусом), причем размер такого нотариального сбора должен равняться размеру госпошлины. Размер госпошлины, взыскиваемой за нотариальное удостоверение договора об ипотеке¹⁰, и составляет 1,5% от оценочной стоимости предмета ипотеки, но не менее пятидесяти процентов минимального размера оплаты труда.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо­мента его государственной регистрации.

Государственную регистрацию договора об ипотеке (уже удо­стоверенного нотариально) осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании ст. 2, 4, 9, 12-18 Закона о государственной регистрации¹¹, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра. В этом реестре и совершаются записи, в том числе и о государственной регист­рации сделок с недвижимостью.

Введенный в действие 28 января 1998 г. Фе­деральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изданные в развитие его норм Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹² урегулировали большинство вопросов, связан­ных с государственной регистрацией договора ипотеки (как сделки с недви­жимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недви­жимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имуще­ство от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику.

Следует отметить, что вместо регистрации в так называемых поземельных книгах, ныне в соответствии с вышеуказанными нормативными актами про­изводится регистрация договоров об ипотеке (а также ипотек и связанных с ними переходов вещных прав на недвижимость) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но с введением в действие 20 июля 1998 г. Закона «Об ипотеке» возникла необходимость вне­сения соответствующих изменений в вышеуказанные Закон о государствен­ной регистрации и Правила. За эту регистрацию также берется плата¹³. Реги­страционная запись о государственной регистрации договора об ипотеке как сделки производится в соответствии с п. 77-80 вышеуказанных Правил. Фор­ма записи предусмотрена Приложением № 6 к этим Правилам.

Здесь следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в по­рядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обре­менения вещного права на недвижимость в порядке п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. 4 Закона «Об ипотеке» - это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные. Регистрация договора об ипоте­ке предшествует регистрации ипотеки как обременения. Ипотека как обреме­нение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке как сделки, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации самой ипотеки как обремене­ния (ст. 20 Закона «Об ипотеке»).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной дого­вор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблю­дены требования, установленные для договора об ипотеке. При этом размер нотариального сбора (или госпошлины) не должен при регистрации такого договора взиматься дважды, но если цена сделки, породившей основное обя­зательство, превышает оценочную стоимость предмета ипотеки, то нотариус вправе исчислить размер нотариального сбора (госпошлины) от цены сделки, породившей основное обязательство.

Этот вывод основан на том, что п. 3 ст. 421 ГК РФ предоставляет субъектам гражданских правоотношений право заключать смешанный дого­вор как один договор.

В случае том, если в договоре об ипотеке указано, что права залого­держателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скре­пляет печатью листы закладной. Эта процедура должна соответствовать ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке».