Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

2.5. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет.

Однако по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам наруше­ны какие-либо установленные для такого перехода правила.

2.6. Закладная

Вступившим в действие 22 июля 1998 года Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот вве­ден новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладны­ми обязательств¹⁸.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет опера­ции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным зако­ном «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила нормативных актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, мо­гут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при усло­вии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью вы­пуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бу­маг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил статей 13 и 14 Феде­рального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Фе­дерального закона «О рынке ценных бумаг».

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» закладная состав­ляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на за­кладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.

Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осущест­вляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фак­тического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся ус­тупку права требования по закладной с наступлением последствий, преду­смотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Феде­рации.

Реестровый учет владельцев закладных не ведется.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содер­жащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поруче­ния или комиссии.

Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может преду­сматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента пере­даточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приоб­ретателей.

При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с целью избежания претензий со стороны клиента и на основании заключенно­го им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных над­писей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законов и правовых актов Российской Федерации.

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;

2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены

не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны физические лица;

5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

8) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом граж­данско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согла­сия уполномоченных государственных органов или органов местного само­управления;

9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное
право владения и пользования недвижимым имуществом;

закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания;

закладные, недвижимое имущество по которым находится в совмест­ной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотво-де, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке