Государственная регистрация ипотеки

2.3. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека как обременение подлежит обязательной государственной регистрации. Это осуществляется путём внесения государственным учреждением юстиции записи в единый государственный реестр¹⁴. Регистрация ипо­теки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки. Основанием является заявление залогодателя.

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки:

доказательство уплаты регистрационного сбора (квитанция);

нотариально заверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, которые являются приложениями к договору об ипоте­ке;

документ, который подтверждает возникновение обязательства,
обеспечиваемого ипотекой

закладная, если она указана в договоре об ипотеке и её копия;

документы - приложения к закладной.

Вся процедура государственной регистрации ипотеки, в части, не оговорен­ной ФЗ РФ «Об ипотеке», должна соответствовать требованиям ФЗ РФ «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. Если же последний противоречит закону «Об ипотеке», то применению подлежит закон «Об ипотеке», так как он принят позднее.

2.4. Отчуждение заложенного имущества

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или обще­ства либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмот­рено договором об ипотеке»¹⁵.

Для отчуждения заложенного по договору об ипотеке имущества за­логодатель должен получить согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Под отчуждением имущества следует понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество 2¹⁶. Отчуждение за­ложенного имущества означает потерю залогодателем права собственности (хозяйственного ведения) на это имущество¹⁷.

Статья 346 ГК РФ охватывает не только одно отчуждение залогода­телем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на лю­бое распоряжение залогодателем, заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Вот примерный перечень юридических актов, в совершении которых залогодатель не вправе участвовать без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке:

договоры, приводящие к установлению общей собственности на заложенное имущество: договор простого товарищества, по условиям которого заложенное имущество вносится в качестве вклада в общее имущество това­рищей; брачный договор, по условиям которого устанавливается режим со­вместной собственности в отношении имеющегося заложенного имущества, принадлежащего одному из супругов;

договоры купли-продажи, мены, дарения заложенного имущества,
аренды заложенного имущества с правом выкупа, договор ренты, по услови­ям которого под выплату ренты отчуждается заложенное имущество;

соглашения об отступном, по условиям которого в качестве отступного отчуждается заложенное имущество;

протоколы организационных собраний кооперативов и заявления о приеме в члены кооперативов, предусматривающие внесение заложенной не­
движимости в паевые фонды соответствующих кооперативе;

5) договоры о создании акционерных обществ, учредительные дого­воры хозяйственных товариществ и обществ, содержащие условие о передаче заложенного имущества в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества,

6) любые иные сделки, кроме завещания, направленные на отчужде­ние заложенного имущества.

Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение данной нормы к своим отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по догово­ру об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».

Стороны договора об ипотеке могут также изменить содержание диспозитивной нормы п. 1 ст. 37 Закона, например, оговорить в договоре об ипоте­ке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные - только с такого согла­сия.

Закон предусматривает новую, не известную ни ГК РФ, ни Закону РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» меру защиты права залогодержателя в случае на­рушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение о возможности отчуждения залогодателем за­ложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положе­ние, четко сформулированное, содержалось в закладной.

В закладной могут быть установлены условия, которые должны со­блюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке пла­тежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия дого­вора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залого­дателя, ничтожны.

Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет не­действительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействи­тельной ее части.

Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.

Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.

Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, по­этому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.