Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

1.2. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

Согласно п.1 ст.1 Закона РФ «О залоге», требования, носящие не денежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Примером таких неденежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут, но лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс).

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Обязательства, возникшие как неденежные (например, по оказанию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке товара), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т. п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место - сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.

Требования, обеспечиваемые ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заем­ными средствами)⁴.

Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю, если договором не предусмотрено иное, сумм, причитающихся ему:

1) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных об­
ращением взыскания на заложенное имущество;

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требо­вания залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед за­логодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспечен­ными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 ст. З или на статье 4 Федерального закона «Об ипотеке».

Если залогодержатель вынужден нести расходы на содержание иму­щества и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, то воз­мещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества⁵.

1. 3. Предмет ипотеки

Предмет ипотеки — это объект недвижимого имущества (или право аренды объекта недвижимого имущества) на который(ое) в соответствии с условиями договора устанавливается ипотека.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона Ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).

2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие

из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые

помещения предметом ипотеки быть не могут.

3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности — объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».

Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.