Доходный подход. Его сущность

1. Доходный подход. Его сущность

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе, его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

·     Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта.

·     Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отношение потока денежных средств (до налогообложения) к собственным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

·     Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная). Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения.

Виды норм прибыли:

1.Внутренняя норма прибыли (ВНП) - это ежегодная норма прибыли на
вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор в результате (положительных и отрицательных) потоков денежных средств.

2.Норма прибыли на собственные средства (норма прибыли инвестора). Показатель аналогичен показателю ВНП, при расчете которого использовались вложение в приобретение объекта, собственные средства, оставшийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита.

3.Норма прибыли на заемные средства. Показатель аналогичен показателю ВНП. При расчете этого показателя используются потоки денежных средств, получаемые банком (выданный кредит, периодический доход и получения остатка задолженности по основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Иногда ставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объекта могут совпадать, но это абсолютно разные показатели и не должны взаимно заменяться.

Между ставкой капитализации и нормой прибыли существует взаимосвязь:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли.

Стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Периодически получаемый доход выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств, происходит в момент реверсии.

2. Ставка капитализации превышает норму прибыли. Стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии.

3. Норма прибыли превышает ставку капитализации.

Стоимость объекта (доход) увеличиваются за период владения. Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

1.1 Метод прямой капитализации. Его сущность и этапы

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы за пользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы за стационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную
величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от
владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

1. Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.

3. Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен, знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

·           для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе - «чистый операционный доход»;

·           для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим Имуществом — «чистая прибыль»;

·           для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

Этап 2. Расчет ставки капитализации.

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности, сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере 25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества. Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.

V = I/R (3.1)

где V - текущая стоимость;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно по следующим факторам:

·      размеров дохода;

·      соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

·      физического сходства;

·      месторасположения;

·      ожидаемых изменений стоимости.

По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

1.     цена продажи;

2.     чистый доход;

3.     коэффициент эксплуатационных расходов;

4.     условия финансирования сделки;

5.     ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Рассмотрим пример оценки объекта собственности, используя теорию метода прямой капитализации:

Похожие работы

Анализ имущества предприятия и проблемы его эффективного использования

Скачать

50058

8

0

... на подгруппы – оборудование, векселя, акции и т.д. На основании полученных оценок проводится экономический анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности. Что дает ключ к определению финансовых возможностей предприятия. Существует и используется система показателей эффективности деятельности, среди них коэффициент рентабельности активов (имущества)1: Где Ра – ...

Оценки стоимости предприятия

Скачать

50850

0

0

... капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих ...

Имущество предприятия

Скачать

55814

10

0

... кредит (земельные участки, здания, сооружения, передаточные устройства и т.п.). В соответствии с этой классификацией дифференцируются формы и методы финансового управления внеоборотными активами предприятия в процессе осуществления различных финансовых операций. 2.2Формы воспроизводства и совершенствование основных фондов. Основные производственные фонды в процессе их эксплуатации ...

Налог на имущество предприятий и перспективы его развития

Скачать

98564

10

3

... об избежании двойного налогообложения доходов и имущества, что дает иностранным юридическим лицам широкий простор для использования различных льгот в налогообложении имущества. 3. Перспективы налога на имущество предприятий 3.1. Изменения по налогу на имущество, предлагаемые проектом налогового кодекса Изменения, которые предложены внести в порядок исчисления и уплаты налога на имущество, ...