Понятие сложного и простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы
Текущая стоимость единицы
Накопление единицы за период
Доходный подход. Его сущность
Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность
Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости предприятия
Методы оценивания земельных участков и факторы их ценности
Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания
Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
Методы классификации машин и оборудования
Особенности машин и оборудования как объектов оценки
Методы оценки машин и оборудования
Сравнительный подход к оценке машин и оборудования
Оценка стоимости неконтрольных пакетов
Оценка малоценных и быстроизнашивающихся предметов, отгруженных товаров, затрат в незавершенное производство и расходов будущих периодов
Понятия нематериальных активов и их содержание
Осуществляется оценка нематериальных активов
Реструктуризация государственной собственности
Объединение капитала и оценочная деятельность
Навигация
Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
Оценка имущества предприятия
141175
знаков
4
таблицы
13
изображений
4. Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
В оценочной практике износ можно подразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.
Физический износ — разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.
Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.
Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос).
При оценке недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.
Методы бухгалтерского учета заключаются в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Стоимостным измерением полного или частичного возмещения износа является амортизация.
Сумма годовых амортизационных отчислений, рассчитанная линейным методом в соответствии с концепцией экономического износа, зависит от срока полезного использования недвижимости и стоимости недвижимости:
(4.11)
или
(4.12)
где Агод — годовые амортизационные отчисления, рассчитанные линейным методом;
Тп — срок полезного использования;
На — годовая норма амортизационных отчислений, %.
(4.13)
Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффектный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства:
(4.14)
где И — износ в стоимостном выражении в текущих ценах;
В — восстановительная стоимость в стоимостном выражении;
Тэф — эффективный возраст;
Тэ — типичный срок экономической жизни.
Эффективный возраст — это возраст отражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего или оно имеет отличное качество дизайна, или существует недостаток подобных зданий на рынке.
Типичный срок физической жизни — это период, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для организации производства в нем.
Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости предприятия. При этом физический и функциональный износ подразделяются на исправимый и неисправимый.
Исправимый физический износ — потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт) — определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет.
Неисправимый физический износ — это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений.
ТЕМА 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
1. Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущества предприятия
В отличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально независимыми, а могут образовывать целые технологические комплексы.
Машины и оборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса. Цели и мотивы их оценки многообразны. Однако все многообразие конкретных целей и мотивов оценки машин и оборудования может быть сведено к трем различным непересекающимся классам или целевым установкам:
1) Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как правило, это оценка по отдельным инвентарным единицам. Например, при определении рыночной стоимости отдельных видов машин и оборудования с целью их купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, в залог и т.п.
2) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов.
3) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом.
В отличие от первого случая, во втором и третьем речь идет о полной оценке всей совокупности машин и оборудования рассматриваемого предприятия. На средних и особенно крупных предприятиях, парк машин и оборудования которых исчисляется сотнями и тысячами единиц, такая оценка очень трудоемка, в силу чего без применения современных компьютерных технологий ее проведение малоэффективно, а подчас и просто не возможно.
Во втором и третьем случаях возникает также проблема разграничения машин и оборудования как объектов оценки, с одной стороны, и зданий и сооружений, с другой. Необходимость такого разграничения вызывается различием технологии и методов оценки стоимости этих элементов основных фондов, методов оценки их износа и обесценения.
Похожие работы
... на подгруппы – оборудование, векселя, акции и т.д. На основании полученных оценок проводится экономический анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности. Что дает ключ к определению финансовых возможностей предприятия. Существует и используется система показателей эффективности деятельности, среди них коэффициент рентабельности активов (имущества)1: Где Ра – ...
... капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих ...
... кредит (земельные участки, здания, сооружения, передаточные устройства и т.п.). В соответствии с этой классификацией дифференцируются формы и методы финансового управления внеоборотными активами предприятия в процессе осуществления различных финансовых операций. 2.2Формы воспроизводства и совершенствование основных фондов. Основные производственные фонды в процессе их эксплуатации ...
... об избежании двойного налогообложения доходов и имущества, что дает иностранным юридическим лицам широкий простор для использования различных льгот в налогообложении имущества. 3. Перспективы налога на имущество предприятий 3.1. Изменения по налогу на имущество, предлагаемые проектом налогового кодекса Изменения, которые предложены внести в порядок исчисления и уплаты налога на имущество, ...
0 комментариев