Сервитут

71. Сервитут

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Сервітут може бути визначений як право обмеженого користування чужими речами (майном), встановлене в інтересі певної особи.

Правовідносини з приводу встановлення сервітуту можуть виникнути за наявності двох суб'єктів, одним з яких є власник або володілець майна (речі), яке має бути обтяжене сервітутом, іншим — майбутній суб'єкт сервітутного права на це майно (річ) — особа, яка вимагає встановлення сервітуту; у разі встановлення сервітуту його прийнято називати сервітуарієм.

Стосовно майна, обтяженого сервітутом, особа може виступати не тільки як власник, а й володілець. При визначенні особи сервітуарія слід враховувати, що сервітути встановлюються в інтересі певної особи. Така визначеність особи встановлюється або її найменуванням, або наявністю в цієї особи з іншого права (зокрема, права власності), сервітут належить, відповідно, або відомій особі як такій (особистий сервітут), або ж як власнику (володільцю) певної нерухомості (земельний сервітут). Для земельного (предіального) сервітуту характерними рисами є те, що сервітутні відносини начебто є "відносинами між ділянками" (мається на увазі, що вони пов'язані з правом власності саме на певну ділянку); є тривалими — зазвичай передбачається, що сервітути укладаються на тривалий термін або взагалі без указання строку; є неподільними, оскільки при поділі ділянки сервітутне право має зберігатися в цілому. Для особистого (персонального) сервітуту характерними рисами є те, що вони не пов'язані з певною ділянкою чи речами, а належали певній особі (хоча, звичайно, ідеться про речові права); на відміну від земельних (предіальних) сервітутів вони обмежені строком — довічно належать певній особі і припинялися її смертю, якщо самим сервітутом не було встановлено більш короткий строк; попри свій "персональний характер", вони не мають "відносного" характеру, тому що сервітуарій зберігає права на чуже майно і у випадку переходу його до третьої особи, тобто сервітут "слідує" за речами.

Предметом сервітуту виступає нерухоме майно як певний різновид майна.Договір є загальною підставою встановлення сервітуту. Він укладається між особою, яка вимагає встановлення сервітуту та на користь якої встановлюється сервітут, та власником (володільцем) обслуговуючої речі.

Зміст сервітуту охоплює обсяг прав сервітуарія щодо обмеженого користування чужим майном. Зміст сервітуту можуть складати можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку та трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації тощо. Зміст сервітуту також визначають обов'язки сервітуарія, а саме: використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка має відповідати меті слугуючого майна у момент встановлення сервітуту, враховуючи при цьому інтереси власника (володільця) слугуючого майна та діючи в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власникові (володільцю) слугуючого майна адекватну плату за користування майном; здійснювати сервітут способом, найменш обтяжливим для власника (володільця) майна, щодо якого він встановлений.

Якщо строк, на який встановлюється сервітут, не визначений договором, іншою підставою надання сервітутного права, він вважається встановленим на невизначений строк, тобто безстроковим (для земельного сервітуту) або довічним (для особистого сервітуту).

Власник слугуючої речі має право, якщо інше не передбачено договором або законом, вимагати від сервітуарія адекватну (відповідну) плату за користування зазначеним чужим майном. Це є загальним правилом, яке може бути змінено договором, законом, заповітом або рішенням суду шляхом встановлення іншого порядку користування зазначеним майном.

Враховуючи те, що сервітут є окремим речовим правом, він тим не менш не підлягає самостійному відчуженню окремо від майна, для забезпечення користування яким його встановлено.

Підставою припинення сервітутного права є дерелікція (відмова від права). Оскільки сервітутне право підлягає державнійреєстрації, це право припиняється з моменту внесення за заявою уповноваженої особи (тобто сервітуарія) відповідного запису до державного реєстру.

72. Эмфитевзис

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб із метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення. Єдиною підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (надалі — договір про емфітевзис). Таким чином, об'єктом емфітевтичного права є право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення.

За договором про емфітевзис відповідно до його природи власник земельної ділянки продає чи іншим способом (оплатно чи безоплатно) передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, для виникнення емфітевтичного права не вимагається передача земельної ділянки.

Сторонами такого договору є, з однієї сторони, власник земельної ділянки та, з іншої, особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису (надалі — емфітевт, землекористувач). Особою, яка наділена повноваженням щодо встановлення емфітевзису на належну їй ділянку, є будь-яка фізична чи юридична особа, в якої на праві власності перебуває земельна ділянка, придатна для сільськогосподарського використання. У законодавстві не встановлено заперечень щодо передання у емфітевтичне користування земель комунальної та державної власності. Стороною договору про емфітевзис не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

2. Підстави виникнення емфітевзису відрізняються від підстав набуття вже існуючого емфітевтичного права новим суб'єктом. Емфітевзис може бути відчуженим на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачем. Оскільки емфітевзис є самостійним речовим правом, а не зобов'язанням, договір про його перенесення цього права користування на іншу особу не є цесією.

Емфітевта може відчужувати своє право як за життя, так І на випадок смерті, як оплатно, так і безоплатно, зокрема, емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави та може передаватися будь-яким, не забороненим законом способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передання права власності на земельну ділянку (його землекористувач автоматично не набуває), а про відчуження виключно права користування нею.

Договір про встановлення емфітевзису може укладатися також на невизначений строк, але у цьому випадку відносини сторін із приводу використання емфітевзису є менш стабільними, оскільки укладення договору таким чином дає право кожній із сторін відмовитись від договору. Відмова від договору є підставою припинення права користування земельною ділянкою (емфітевзису).

Користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису має обмежений та цільовий характер, оскільки встановивши емфітевзис на земельну ділянку, власник передає емфітевтові право володіння та право цільового користування нею, зберігаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою. Призначення земельної ділянки, наданої у користування, визначається договором про емфітевзис, але в самому договорі має бути враховано цільове призначення ділянки.

Плата за користування стягується незалежно від способу набуття емфітевзису — його сплатного чи безоплатного характеру.Власник земельної ділянки зобов'язаний не створювати землекористувачеві перешкод у здійсненні ним його повноважень щодо володіння, дозволеного користування ділянкою та розпорядження емфітевзисом.

За емфітевтом права щодо здійснення користування визнаються у досить широкому обсязі, враховуючи те, що він може користуватися наданою земельною ділянкою у повному обсязі, але згідно з її цільовим призначенням, визначеним у договорі та законі (ч. 1 ст. 409 та коментар до неї).

Реалізовуючи своє право користування ділянкою у повному обсязі, землекористувач набуває право власності на всі плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. За емфітевтом закріплюється право повного та, враховуючи специфіку земельної ділянки як особливого об'єкта цивільних прав, виключного користування земельною ділянкою та право утримувати її за собою. До складу повноважень емфітевта входять його права щодо відчуження належного йому права користування іншій особі як окремого речового права.У разі виникнення у землекористувача наміру продати право користування сторонній особі, у власника виникає переважне право його купівлі. Підстави припинення емфітевзису слід відрізняти від порядку припинення цього права.Більшість підстав припинення емфітевзису припиняє його в силу прямої вказівки закону при настанні певних обставин. Зокрема, сплив строку, на який було встановлено емфітевзис, або поєднання в одній особі землекористувача та власника землі автоматично припиняють емфітевзис, в даних випадках не вимагається прийняття додаткового рішення чи вчинення будь-якого правочину. Безпосередньо в силу закону емфітевзис припиняється в разі загибелі, в тому числі вилучення з цивільного обігу земельної ділянки, що є предметом емфітевзису. Хоча в разі виникнення спору, наприклад, щодо обчислення строку емфітевзису тощо, спір може бути вирішений судом.